나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3737 [1] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층120에이호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 ""화순읍행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호1(가)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중
제1층 제120에이호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시창 등 마감임.

기호2(나)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중
제1층 제126호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시창 등 마감임.

이용상태

기호1(가) : 근린생활시설(현 공실)

기호2(나) : 근린생활시설(현 공실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트, 근린생활부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측 및 북동측, 북서측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-07-23), 소로1류(폭 10m~12m)(2018-07-23)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-07-23)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-12)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(요셉유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 폐광지역진흥지구(2015-01-29)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3737 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층 120에이호

용도: 근린상가

감정가: 300,000,000원

토지면적: 10.88㎡ (약 3.29평)

토지 지분: 10.8822㎡ (약 3.29평)

건물면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물 지분: 32.3499㎡ (약 9.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주동부신용협동조합

1.2. 감정평가 요약

감정평가서상 요약 내용은 다음과 같습니다.

- 위치 및 주위환경: 화순읍행정복지센터 북서측 인근 상업지대로 입지조건은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로 및 버스승강장 소재하여 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 1층 120에이호로 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감입니다.

- 이용상태: 근린생활시설 (현 공실)입니다.

- 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 냉방, 화재탐지, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

- 토지 이용상태: 사다리형 평지로서 아파트, 근린생활부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로: 남측 왕복 4차선, 남동, 북동, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

- 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(요셉유치원) 등 제한 사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 교리에 위치한 '힐스테이트 화순' 아파트 단지 내 상가입니다. 화순읍행정복지센터 북서측 인근에 자리 잡고 있으며, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대에 속합니다. '힐스테이트 화순'은 화순군 최초의 브랜드 아파트 단지이자 스트리트형 상가를 갖춘 것으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 광주광역시와의 접근성도 양호하여 차량으로 약 30분 거리에 위치합니다.

2.3. 생활 인프라

단지 인근에는 화순읍행정복지센터, 군청, 버스터미널, 우체국 등이 있어 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 여러 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 단지 내 상가 외에도 주변에 다양한 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 18일에 접수된 광주동부신용협동조합의 근저당권입니다 [cite: provided text].

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-01-03 접수) [cite: provided text]

* 근저당권 (광주동부신용협동조합, 2022-01-18 접수, 840,000,000원) - 말소기준권리 [cite: provided text]

* 가압류 (송지현, 2023-10-13 접수, 140,414,300원) [cite: provided text]

* 압류 (광주세무서장, 2024-07-10 접수) [cite: provided text]

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-05-30 접수) [cite: provided text]

* 임의경매 (광주동부신용협동조합, 2025-06-09 접수, 788,762,166원) [cite: provided text]

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

4. 상권 분석

4.1. 단지 내 상가

본 물건은 '힐스테이트 화순'이라는 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가입니다. 이는 단지 내 거주민을 고정적인 고객층으로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 단지 내 상가는 스트리트형으로 구성되어 있어 유동 인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.2. 상권 특징 및 현황

'힐스테이트 화순' 단지 내 상가 중 일부는 입주 후 2년이 경과했음에도 공실이 있는 상황이라는 보고가 있습니다. 이는 임대 수익 창출에 있어 다소의 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 하지만 화순군 차원에서는 지역 상권 활성화를 위한 노력이 있으며, '화순중앙로'가 골목형상점가로 지정되는 등 긍정적인 움직임도 나타나고 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

본 물건은 114동 1층 120에이호로, 동일한 단지 내에 경쟁 상가들이 존재합니다. 또한, 인근 지역의 상권과의 경쟁도 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 화순읍행정복지센터, 마트, 병원, 약국, 은행 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 다양한 종류의 음식점과 카페들이 있어 상업 활동에도 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 근접해 있으며, 요셉유치원이 인접해 있어 가족 단위의 수요도 고려해 볼 수 있습니다.

5.3. 기타

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 자체가 자연과 어우러진 곳이라는 평가도 있습니다. 검색 결과에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 물건은 공실 상태이며, '힐스테이트 화순' 단지 내 상가 전체적으로도 공실이 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 상권 경쟁 및 활성화

단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요가 있지만, 경쟁 상가 및 주변 상권과의 관계, 그리고 지역 상권 전반의 활성화 정도에 따라 임대율 및 임대료 수준이 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 가격 조정

감정가 3억원에서 여러 차례 유찰되어 현재 최저 입찰가는 134,400,000원 (감정가 대비 45% 저감)까지 내려왔습니다. 이는 시장 상황이나 물건 자체의 잠재적 문제점 등을 반영한 결과일 수 있으므로, 인수 후 추가적인 비용 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 '힐스테이트 화순'이라는 대단지 아파트 내에 위치한 근린상가로서, 약 10평의 비교적 작은 면적을 가지고 있습니다. 아파트 단지 내 고정 수요를 기반으로 임대 수익을 기대할 수 있는 장점이 있으나, 현재 공실 상태이며 단지 내 상가 전반적으로 공실 위험이 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

다만, 여러 차례 유찰을 거쳐 감정가의 절반 이하 수준으로 최저 입찰가가 하락한 점은 가격적인 매력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 공실 위험을 감수하고 시세보다 저렴한 가격에 취득하여 장기적인 임대 수익이나 직접적인 사업 운영을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 단지 내 상가로서 고정 배후 수요 확보 가능

* 여러 차례 유찰로 인한 시세 대비 낮은 최저 입찰가

* 화순군 지역 상권 활성화 노력에 따른 잠재적 가치 상승 기대

* 스트리트형 상가로서의 입지적 장점

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원이나, 현재 최저 입찰가는 134,400,000원입니다.

투자자는 주변 시세, 예상 임대료, 공실률, 향후 시세 변동 가능성, 취득 후 필요한 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 최저 입찰가 수준에서의 투자를 고려해 볼 수 있으나, 임차인 확보 및 운영 계획을 면밀히 세워 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.