나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32946 [1] 광주광역시 북구 신안동 146-25 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 서림초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 음식점,
소규모 점포, 자동차정비업소, 단독 및 다가구주택 등으로 형성된 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 서측 인근으로 시내버스승강장이 소재하는 간선도로가
통과하여 일반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

가각정리된 장방형으로 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약8m, 북동측으로 폭 약6m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),가로구역별
최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>,
중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(1) 시멘트벽돌조 슬래브 및 강판지붕 단층건으로
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지마감 외
창호: 샤시창임.
번호(1-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅
내벽: 몰탈위 페인팅.

기호(ㄱ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층건임.
기호(ㄴ) 조립식판넬조 및 주벽체이용 판넬지붕 단층건으로
번호(1)건물과 내부 구분없이 일체로 이용중임.
기호(ㄷ) 목조 프라스틱지붕 단층건임.
기호(ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층건임.
기호(ㅁ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층건으로 번호(1)건물 옥상에 소재함.

이용상태

번호(1) 단독주택, 작업장(식품제조)
번호(1-1) 변소

설비내역

번호(1) 급배수 및 위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㅁ) 개략적으로 실측하여 평가하였음.

공부와의 차이

번호(1) 공부상 지붕구조가 '시멘트기와지붕'이나 현황은 '슬래브 및 강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1. 단독주택, 작업장(식품제조)로 이용중임.
-목록1. 공부상 지붕구조가 '시멘트기와지붕'이나 현황은 '슬래브 및 강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경32946 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32946 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 146-25번지 (도로명 주소: 광주광역시 북구 경양로87번길 26)

용도: 근린주택

감정가: 241,548,790원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 122.60㎡ (약 37.1평)

토지지분: 122.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.43㎡ (약 20.4평)

건물지분: 67.43㎡

건물 제시외면적: 50.50㎡ (약 15.3평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 요약)

주요구조: 시멘트벽돌조 슬래브 및 강판지붕 단층건 (공부상: 시멘트기와지붕)

이용상태: 단독주택, 작업장 (식품제조)

준공일자: 1975년 01월 22일 (사용승인일 기준)

건축물대장 상 지붕구조는 '시멘트기와지붕'이나, 현황은 '슬래브 및 강판지붕'으로 확인되었습니다.

1.4. 특이사항

일괄매각으로 토지와 제시외 건물이 모두 포함됩니다.

현재 단독주택 및 식품제조 작업장으로 이용 중입니다.

건물 공부상 지붕 구조와 현황 지붕 구조 간 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 서림초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 음식점, 소규모 점포, 자동차정비업소, 단독 및 다가구주택 등이 혼합된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 서측 인근으로 시내버스승강장이 소재하는 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 가각정리된 장방형의 주상용 건물부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 6m 정도의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 03월 22일 접수된 광주미래신용협동조합의 근저당권(을9)이며, 채권액은 135,600,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-28

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-31

확정일자: 2025-02-07

배당신고일자: 2025-08-18

대항력: 없음

비고:

3.4. 권리분석 요약

위 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 채권 총액은 257,720,268원입니다.

4. 상권분석

본건은 상업지역 내에 위치하여 음식점, 소규모 점포 등이 밀집한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 주변에 주거 시설도 함께 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능하며, 전통상업보존구역 지정은 특정 업종에 대한 제한이 있을 수 있으나, 이는 상권 활성화 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

서측 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다. 서림초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 접근이 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지붕 구조 상이: 공부상 지붕 구조와 현황 지붕 구조의 차이로 인해 향후 행정 조치 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물(50.50㎡)의 정확한 상태 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후: 1975년 준공 건물로, 주요 설비(전기, 수도, 난방 등)의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 규제가 존재하여 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 신안동의 일반상업지역 내에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 하에 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 현재 식품제조 작업장 및 주택으로 이용 중이며, 대중교통 접근성과 상업시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 건물 연식(1975년 준공)에 따른 노후화, 공부와의 지붕 구조 차이, 제시외 건물의 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 전 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 입지 잠재력: 일반상업지역 내 위치하여 상업 및 주거 복합 개발 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 접근성 우수: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건의 근린주택과는 성격이 다르며, 면적 대비 시세가 현저히 낮아 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 241,548,790원이며, 이는 토지(122.6㎡)와 건물(67.43㎡ + 제시외 50.50㎡)을 포함한 종합적인 가치 평가 결과입니다.

잠재적 리스크 요인(건물 노후, 지붕 구조 상이, 제시외 건물 포함)을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적으로는 190,000,000원대부터, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 220,000,000원대까지 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 정보: 일반적인 검색 결과에서는 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 자동차정비업소 등 일부 상업시설이 인근에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.