나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3492 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트(도시형생활주택)는 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남동측 인근에 위치하고 주위는 주로 상업·업무용 부동산으로 이루어진 상업·업무지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 공동주택 건물까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 6층 625호로서
외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌 및 타일붙임
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : 새시창

이용상태

아파트(도시형생활주택)입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스보일러, 승강기, 소화전 및 스프링클러 등 소화설비, 자주식 주차장(1층)과 기계식주차설비 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 공동주택, 업무시설, 근린생활시설부지 북측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 해당 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공동주택, 업무시설, 근린생활시설부지는 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~
25m)(2022-01-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지
(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3492 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 6층625호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

건물면적: 40.92㎡ (약 12.38평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재한 에이엠시티센트럴파크 내 위치하며, 쌍암공원 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 상업·업무용 부동산이 밀집한 상업·업무지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통이 운행되는 시가지 내에 위치하여 교통 상황은 양호합니다.

본건 건물 북측으로는 왕복 4차로의 중로에 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당합니다.

주변에는 광주과학기술원(GIST), 첨단종합병원, 롯데마트, 쌍암공원 등 생활 편의시설과 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

경매로 진행되는 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

현재 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(대원디앤아이주식회사, 2024.01.23. 접수, 15,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인 이동욱 씨가 존재한다는 것입니다.

임차인 이동욱 씨는 2020년 8월 10일 전입, 2020년 7월 27일 확정일자를 받았으며, 보증금은 105,000,000원, 차임은 0원입니다.

등기부상 주택임차권(을구 4번)은 2025년 5월 13일 접수되었으며, 권리 분석상 "인수"로 기재되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 해당 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 중 변제되지 않은 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

다만, 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 충분히 배당될 것으로 예상될 수도 있습니다.

또한, 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 광주의 주요 첨단 산업단지 및 업무지구와 인접하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

주변에 상업·업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 오피스텔의 주된 수요는 인근 직장인 및 연구 단지 종사자들로부터 발생할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 15층 건물 중 6층에 해당합니다.

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러, 승강기, 소화설비(스프링클러 포함) 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 자주식 및 기계식 주차 설비가 마련되어 있습니다.

인근에 롯데마트, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(이동욱)의 보증금 105,000,000원이 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 존재합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

공유자우선매수권이 신고되어 있어, 입찰 후 공유자가 우선적으로 해당 물건을 낙찰받을 수 있습니다.

전세사기 피해자 지원 관련 특별법에 의한 우선매수권이 존재하여, 해당 권리 행사에 따른 변수가 발생할 수 있습니다.

공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 건물로, 관리 주체나 이용에 대한 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 첨단지구의 중심 상업·업무지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 최근에 준공된 건물이라는 점에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 미회수 시 인수 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

또한 공유자 우선매수권과 특별법에 의한 우선매수권 역시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

따라서 철저한 권리분석과 임차인과의 관계, 우선매수권 행사 가능성 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 주택/상업시설 개발이 집중된 첨단지구 내 핵심 상업·업무지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

단지 주변으로 대형 마트, 병원, 연구단지 등 각종 편의 시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수합니다.

2015년에 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 시설 노후화로 인한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면,

2025년 8월 18일 10층 물건이 98,000,000원,

2026년 2월 20일 8층 물건이 100,000,000원,

2024년 11월 28일 13층 물건이 110,000,000원에 거래되었습니다.

이를 볼 때, 본건(6층)의 실질적인 시장 가치는 최근 거래가 수준인 98,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수할 경우, 입찰가는 해당 금액을 포함하여 시장 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

그러나 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 감정가(140,000,000원)가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 종합적으로 고려할 때, 경매 진행 시 임차인 보증금이 배당될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가와 최근 시세, 그리고 임차인 인수 위험성 등을 고려하여, 보증금 인수 위험이 낮고 시장 가격에 부합하는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대는 최근 최고가 거래액보다 높고 감정가보다는 낮으며, 임차인의 보증금이 배당될 가능성을 고려한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.