나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20991 [1] 전북특별자치도 군산시 오식도동 1056 부속건축물제3동(창고동) 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.07.01

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가): 일반철골구조 경사지붕 1층으로
내외벽: 판넬등 마감,
창호: 샷시 창호
바닥: 에폭시 등 마감,

2(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 1층으로
외벽: 적벽돌 치장,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호
바닥: 타일 붙임 마감,

3(다): 일반철골구조 평슬래브지붕 4층 미완성건물로서
골조공사(철골과 철근콘크리트 공사)만 완료된 상태임.

4(라):공업화박판강구조(피이비) 박공지붕 2층으로
내외벽: 판넬등 마감,
창호: 샷시 창호
바닥: 에폭시 등 마감,
2층은 철골공사만 완료된 상태임.

5(마)~7(사):공업화박판강구조(피이비) 박공지붕 1층으로
내외벽: 판넬등 마감,
창호: 샷시 창호
바닥: 에폭시 등 마감 입니다.

이용상태

1(가): 공장

2(나): 공장(경비동)

3(다): 공장(사무동):미완성건물

4(라):공장

5(마)~7(사):공장으로 등기된 상태이나, 현재 공실상태 입니다.

설비내역

--

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-건물만의 매각(건축법상 사용승인 받지 않은 건물임)
-제시외 철근콘크리트 구조물 2건(감정서상 ㄹ,ㅁ) 매각제외
-지상에 컨테이너박스 매각제외
-2025. 9. 4. 주식회사 대성기업으로부터 공사대금채권 금 7,429,400,000원을 위하여 본건 건물에 유치권이 있다는 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.
-이 사건 매수인은 새만금개발청과 입주계약을 체결하여야 하고, 입주자격을 갖추지 못하여 1년 이내에 계약 미채결시 제3자에게 양도하여야 함(별지 새만금개발청 제출의 입주관련 고지내용 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20991 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 오식도동 1056 부속건축물제3동(창고동)

용도: 공장

감정가: 14,718,936,500원

토지면적: 0.00㎡ (0 평)

건물면적: 19,062.09㎡ (약 5,766.5 평)

건물 제시외면적: 227.50㎡ (약 68.8 평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물 구조 및 이용 상태 요약:

1(가): 일반철골구조 1층 공장 (판넬 마감, 샷시 창호, 에폭시 바닥)

2(나): 철근콘크리트구조 1층 공장(경비동) (적벽돌 외벽, 몰탈위 페인팅 내벽, 샷시 창호, 타일 바닥)

3(다): 일반철골구조 4층 공장(사무동) 미완성 (골조공사 완료, 철골과 철근콘크리트 공사만 완료)

4(라): 공업화박판강구조 2층 공장 (판넬 마감, 샷시 창호, 에폭시 바닥, 2층 철골공사만 완료)

5(마)~7(사): 공업화박판강구조 1층 공장 (판넬 마감, 샷시 창호, 에폭시 바닥, 현재 공실)

1.1. 입지조건

주요 입지: 전북 군산시 오식도동, 새만금 개발 지역 내 산업단지에 위치.

특이사항:

* 이 사건 매수인은 새만금개발청과 입주계약을 체결해야 하며, 입주자격을 갖추지 못할 경우 1년 이내 제3자에게 양도해야 함. 이는 본 건 취득의 필수 조건이자 중요한 제약 사항임.

* 새만금개발 지역의 특성상, 향후 발전 가능성과 더불어 관련 정책 및 규제 준수가 중요함.

주변 환경:

* 해당 지역은 군산2국가산업단지와 인접하며, 군산새만금컨벤션센터, 새만금개발청 등 산업 및 행정 시설이 위치한 산업 중심지임.

* 유사 산업 시설 및 관련 지원 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됨.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 단, 법정지상권 성립 여지는 있음.

유치권:

* 신고 내용: 2025년 9월 4일, 주식회사 대성기업으로부터 공사대금 7,429,400,000원을 원인으로 유치권 신고가 있었음.

* 성립 여부: 불분명하며, 낙찰 후 법적 다툼의 소지가 있음.

법정지상권:

* 성립 여지: 있음. 본건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 별도의 법적 검토 및 토지 소유주와의 관계 확인이 필요함.

임차인 현황:

* 주식회사대성기업 (대표: 이문기)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 없으며 대항력 또한 없어 일반적인 임차인으로서의 권리는 없는 것으로 보임. 다만, 유치권 신고 주체와 동일하므로 유의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 서울보증보험 주식회사 가압류 (2025년 3월 10일 접수).

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 근저당권 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 18,752,740,416원.

* 현 소유자: 와이에이치에너지주식회사.

1.3. 상권분석

군산시 오식도동 일대는 새만금 개발 사업의 중심지 중 하나로, 산업단지 및 관련 지원 시설이 집중된 지역임.

주요 업종: 공장, 창고 등 산업 관련 시설이 다수 입주해 있으며, 첨단 산업 유치를 위한 노력이 진행 중임.

향후 전망: 새만금 개발 사업의 가속화에 따라 지역 경제 활성화 및 산업 수요 증가가 기대되나, 이는 정부 정책 및 개발 진행 상황에 크게 좌우될 것으로 보임.

사업 연관성: 본 건 매수자는 새만금개발청과 입주 계약을 체결해야 하므로, 해당 기관의 산업 육성 정책 및 입주 조건 부합 여부가 상권의 실질적인 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것임.

1.4. 생활정보

산업단지 내 위치한 공장 부지 특성상, 일반적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)에 대한 접근성은 제한적일 수 있음.

산업단지 근로자를 위한 기본적인 편의시설이나 식당 등은 단지 내 또는 인근 지역에 존재할 가능성이 있음.

시간여행마을 등 군산시의 일부 관광 및 문화 시설이 존재하나, 본 건 소재지와는 다소 거리가 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

미검증 유치권: 약 74억 원에 달하는 대규모 공사대금 유치권 신고는 낙찰 후 금전적, 법률적 부담으로 작용할 수 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 철저한 확인이 필요함.

법정지상권 성립 여지: 건물을 위한 대지에 법정지상권이 성립할 가능성은 토지 소유권 관계에 복잡성을 더하며, 별도의 토지 사용료 지급 또는 소유권 분쟁의 위험이 있음.

무허가 건물: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과, 사용 제한, 철거 명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사 제약의 위험이 매우 높음.

미완성 건물: 4층 건물(3-다)은 골조 공사만 완료된 상태로, 건물로서의 기능을 갖추기 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

새만금개발청 입주 계약 의무: 매수인은 새만금개발청과의 입주 계약 체결 및 입주 자격 요건 충족이라는 특별한 조건을 이행해야 하며, 미이행 시 1년 내 제3자에게 양도해야 하는 제약이 있음. 이는 투자자의 선택과 운영 계획에 큰 영향을 미침.

매각 제외 물건: 제시외 철근콘크리트 구조물 2건(ㄹ,ㅁ) 및 지상 컨테이너 박스는 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 별도 처리 방안이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 새만금 개발 지역의 잠재력과 대규모 공장 부지라는 장점을 가지고 있으나, 그 이면에 있는 위험 요소 또한 매우 중대함. 약 74억 원 규모의 불분명한 유치권, 법정지상권 성립 가능성, 가장 치명적인 건축법상 사용승인을 받지 않은 무허가 건물이라는 점, 미완성 건물의 존재, 그리고 새만금개발청과의 입주 계약 체결 의무라는 복합적인 리스크를 모두 감수해야 함. 따라서 본 건은 극히 신중한 접근이 요구되며, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 면밀한 사전 조사와 검토 없이는 투자가 매우 어려운 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

대규모 생산 설비 부지: 19,000㎡ 이상의 넓은 건물 면적은 대규모 생산 시설 운영에 유리한 조건이 될 수 있음.

새만금 개발 잠재력: 미래 성장 동력으로 주목받는 새만금 지역 내 위치하여, 장기적인 관점에서 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있음.

정부 주도 개발 지역: 새만금개발청의 관리 및 지원 하에 개발되는 지역으로, 관련 정책 및 인프라 구축에 따른 수혜 가능성이 있음.

주의: 상기 투자 포인트는 본 건이 내포한 막대한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 능력과 자원을 갖춘 투자자에 한정하여 고려될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수할 보증금이 없음)

본 건은 유치권, 법정지상권, 무허가 건물, 미완성 건물, 새만금개발청과의 입주 계약 의무 등 매우 높은 수준의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 일반적인 시장 가격이나 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

정확한 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 면밀히 분석하고, 이에 소요될 것으로 예상되는 비용을 반영하여 결정해야 합니다.

* 불분명한 유치권의 성립 여부 및 이에 따른 잠재적 법적 비용.

* 법정지상권 성립 시 토지 사용료 또는 권리 확보 비용.

* 무허가 건물에 대한 이행강제금, 시정명령 이행 비용, 또는 철거 비용.

* 미완성 건물(3-다)의 완공 예상 비용.

* 새만금개발청 입주 계약 체결 가능성 및 그에 따른 제약 조건.

* 이 모든 위험을 감수할 투자자의 희소성 및 시장 상황.

따라서 구체적인 예상 입찰가는 상기 위험 요소들을 법률 및 건축 전문가와 함께 철저히 분석하고, 각 리스크를 해소하기 위한 현실적인 비용을 산정한 후, 새만금개발청과의 입주 가능성 및 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다. 현재로서는 이러한 추가 정보 없이는 객관적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.