나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31317 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 남계리 202-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 남계리 소재 "신기마을" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 마을, 농경지 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 농기계 접근 가능하며 남서측으로 마을입구에 버스승강장 소재 도로(초남신기길)가 진행함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 지반 대체로 평탄한 전 및 묘역임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약3미터 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

분묘2기, 묘역조경수, 컨테이너 1동(이동가능) 등이 소재함.

공부와의 차이

본건은 지목 '전'이나 일부(약70%)는 분묘2기가 소재하는 조성묘역임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 분묘 2기 소재
2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령 가능성 있음(별첨 사실조회회신서 참조)
3. 지상에 매각에서 제외하는 컨테이너 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31317 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 남계리 202-4

용도: 전 (농지)

감정가: 49,300,000원

토지면적: 725.00㎡ (약 219.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전북신용보증재단

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여지 있음

주의사항:

* 분묘 2기 소재

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 원상회복명령 가능성 있음

* 매각에서 제외되는 컨테이너 1동 소재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 남계리 소재 "신기마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 마을과 농경지가 혼재된 농경지대임.

* 교통상황: 농기계 접근이 가능하며, 남서측 마을 입구에 버스승강장이 소재한 도로(초남신기길)가 있음.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 3미터의 아스팔트포장도로와 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 전북신용보증재단의 강제경매개시결정 (2025년 6월 11일)

* 등기부 현황:

* 1965년 3월 13일: 박창래 소유권 이전

* 2010년 3월 22일: 박형규 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2025년 6월 11일: 전북신용보증재단 강제경매 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (임차인 정보 없음)

* 지상권 개요: 지상 분묘를 위해 분묘기지권 성립 여지 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 마을이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 주거 시설이 밀집될 가능성이 높음.

* 인근에 농기계 접근 가능한 도로가 있어 농업 활동에는 용이함.

* 완주군 이서면 지역은 전주혁신도시와 인접해 있어, 일부 인프라 접근성은 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: 차량으로 약 2분 거리에 이서하나로마트 및 이서초등학교가 위치함.

* 문화/체육 시설: 이서문화체육센터, 완주독립운동추모공원 등이 소재함.

* 접근성: 전주혁신도시까지 차량으로 약 10분 거리에 있어, 해당 지역의 상권 및 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통: 마을 입구에 버스승강장이 소재하며, 전주와의 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지 용도가 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있음.

* 분묘 2기 및 분묘기지권: 토지 면적의 약 70%가 분묘 2기가 소재하는 묘역으로 조성되어 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있어 권리 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 원상회복명령 가능성: 분묘 및 묘역 조성으로 인한 원상회복명령이 내려질 가능성이 있으며, 이 경우 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 가축사육 제한: 본 토지는 가축사육제한구역(상대제한지역, 모든 축종 제한)에 해당하여 가축 사육에 제한이 따름.

* 매각 제외 물건: 지상에 매각 대상에서 제외되는 컨테이너 1동이 소재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 이서면의 농경지에 위치하며, 약 70%가 분묘가 조성된 묘역으로 사용되고 있어 특수한 용도로 활용될 가능성이 있는 토지임. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 분묘기지권 및 원상회복명령 가능성 등은 매수 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인임. 인근에 생활 편의 시설 및 전주혁신도시 접근성이 있다는 점은 긍정적이나, 전반적으로 농경지 및 묘역이라는 특수성으로 인해 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 농지 및 묘역으로서의 특수성을 활용한 개발 가능성 (예: 이장 후 개발, 종교 시설 등 관련 개발 가능성 - 단, 관련 법규 검토 필수)

* 전주혁신도시와 인접하여 잠재적인 가치 상승 가능성 고려 (장기적 관점)

* 농업 관련 종사자 또는 묘지 관리 사업 등의 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액 외에 인근 유사 토지 거래 사례, 분묘 이장 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차, 분묘기지권으로 인한 권리 제한 범위, 원상회복 명령 시 예상 비용 등 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적임. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 위험 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 감정가 49,300,000원을 기준으로 제시된 위험 요인들을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.