나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10366 [1] 경상남도 밀양시 청도면 인산리 706 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 인산리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 학교 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-01-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지의 일부는 현황 인접 토지(경상남도 밀양시 청도면 인산리 768-3번지)에서 점유하고 있는 것으로 추정되는바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 인접 토지에서 점유하는 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여 평가하였음. - 본건 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (1-1) 건물은 목조 세멘기와지붕 (현황 조적조 보강) 단층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 시멘트 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (1-2) 건물은 목조 스레트지붕 (현황 조적조 보강) 단층 건물로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (1-3) 건물은 목조 스레트지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 시멘트 몰탈 등 마감.

이용상태

본건 기호 (1-1) 건물은 주택으로 이용 중이고,. 본건 기호 (1-2) 건물은 현황 주택으로 이용 중이고, 본건 기호 (1-3) 건물은 축사로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (1-2) 건물은 공부상 '농업생산시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중인 것으로 파악되는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 제시외 건물(2-1~2-5) 지분 비율로 매각에 포함. 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). 토지의 일부는 현황 인접 토지(밀양시 청도면 인산리 768-3번지)에서 점유하고 있는 것으로 추정되는 바 이를 감안하여 평가하였고, 인접 토지에서 점유하는 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 지적측량을 요함(감정평가서 참조). 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가함. 감정평가서상 일련번호 1-2 건물은 공부상 '농업생산시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10366 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 소재지

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 인산리 706

1.3. 토지 정보

토지면적: 718.00㎡ (약 217.1평)

토지지분: 359㎡ (약 108.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

용도: 단독주택

건물면적: 91.70㎡ (약 27.7평)

건물지분: 45.85㎡ (약 13.9평)

건물 제시외면적: 103.50㎡ (약 31.3평)

건물 사용승인일: 1963년

1.5. 매각 대상 및 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 73,405,755원 (약 7,340.58만원)

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 선순위가처분

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 인산리에 위치하며, 주택, 농경지 및 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로상황은 지적도상 남서측으로 도로와 접하며, 현황 역시 남서측으로 포장도로가 소재하고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 절대보호구역, 접도구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약 (토지 및 건물)

등기부상으로 소유권이전(손현규, 2001-03-26, 2016-07-05) 내역이 있으며, 2024년 4월 4일 접수된 2번 김수갑 지분 가처분(채권자: 이현진, 말소: 인수)이 존재합니다. 또한, 2025년 6월 13일 접수된 2번 김수갑 지분 강제경매(채권자: 이현진, 말소기준권리)가 등기되어 있습니다.

3.2. 인수/말소 권리 분석

등기부상 '갑구 순위번호 8번 가처분 등기 (2024. 4. 4. 접수번호 제6827호)'는 인수되는 권리이나, 가처분권자인 신청채권자가 최고가매수신고인이 지정되는 즉시 가처분에 대한 포기 서류(2025. 6. 14.자)를 제출한 상태입니다.

강제경매 개시결정 등기(2025타경10366)는 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 경상남도 밀양시 청도면 인산리는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 조용하고 아름다운 지역 특성을 가집니다. 주요 농산물로는 벼, 시설 풋고추, 단감, 반시감 등이 생산됩니다.

4.2. 주변 상업시설

구체적인 상업시설에 대한 정보는 제한적이나, 지역 특성상 농촌 지역의 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 밀양시청 등 중심 시가지와는 일정 거리가 있어, 대규모 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

청도면 소재지 인근으로 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상되며, 인산초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다. '숲속마을'과 같은 농촌체험휴양마을이 소재하여 지역적 특색을 더합니다.

5.2. 교육시설

미리벌중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 산업단지 등)이 확인되지는 않았습니다. 밀양시에는 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있으나, 본건 물건지와 거리가 상당하여 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 경계 및 측량 필요성

인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 이는 감정평가서에도 명시되어 있습니다.

6.2. 인접 토지 점유 추정

토지의 일부가 현황 인접 토지(밀양시 청도면 인산리 768-3번지)에서 점유하고 있는 것으로 추정되며, 이에 대한 정확한 위치, 경계 및 면적 확인을 위해서는 지적 측량이 요구됩니다. 이 부분은 감정평가 시 감안되어 평가되었습니다.

6.3. 접도구역 저촉

토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 있으며, 이 또한 감안하여 평가되었습니다.

6.4. 공부상 용도와 현황 불일치 (건물 1-2)

감정평가서상 일련번호 1-2 건물은 공부상 '농업생산시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적 문제나 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

제시외 건물(2-1~2-5)이 존재하며, 이는 지분 비율로 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 정확한 위치, 경계 및 면적 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

6.6. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고가 있었습니다. 공유자 우선매수는 1회에 한정됩니다.

6.7. 선순위 가처분

등기사항에 2024년 4월 4일 접수된 선순위 가처분(채권자: 이현진)이 존재합니다. 이는 말소기준권리보다 선순위이나, 가처분권자가 가처분 포기서를 제출함에 따라 최종적으로 인수되지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 넓은 토지 지분과 함께 제시외 건물이 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다. 그러나 지분 매각, 지적 경계 불분명, 인접 토지 점유 추정, 공부상 용도와 현황 불일치 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 철저한 현장 조사를 통한 추가 정보 파악 및 권리관계 명확화가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 지분: 718㎡ 토지 중 359㎡ 지분을 소유하게 됩니다.

* 농촌 지역의 한적한 환경: 조용하고 쾌적한 환경에서의 주거 또는 세컨하우스 용도로 적합합니다.

* 지역 개발 가능성: 밀양시의 도시재생 전략 계획 등 지역 개발 계획이 추진되고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 73,405,755원입니다. 주변 시세를 살펴보면, 밀양시 청도면 일대의 전원주택 및 촌집 매물이 대지 면적 및 건물 상태에 따라 1억 원대 초중반부터 2억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 2025년 11월 기준, 351평(1160㎡) 대지에 30평(99.74㎡) 건물, 창고 포함 매물이 1억 7,500만원에 나온 사례가 있으며, 118평(390㎡) 대지에 29평(96㎡) 건물이 1억 9,000만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 본건은 지분 매각이고 제시외 건물 및 토지 경계 등의 리스크 요소를 고려해야 하나, 감정가가 7천만원대임을 감안할 때 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

9.2. 고려사항 및 최적 입찰가 제안

본건은 지분 매각이며, 토지 및 건물에 대한 명확한 실사 및 측량이 필수적입니다. 또한, 인접 토지 점유, 제시외 건물, 공부상 용도 불일치 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 많습니다. 공유자 우선매수 신고가 있었던 점도 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가를 기준으로 하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 리스크를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 말소기준권리보다 선순위였던 가처분이 포기되었음을 고려하여, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 지분 매각의 특성과 추가적인 측량 및 명확화 비용을 감안하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 7,340만원 ~ 8,074만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.