나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21518 [1] 경상남도 거제시 고현동 44-52 5층501호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 '거제고현시장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 위락시설, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 및 슬래브지붕 8층건 중 5층 501호 외 3개호로서,
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일, 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.(장기간 미이용 상태인 것으로 보이며 폐문 등으로 인해 일부 내부조사가 불가하였는바 내부이용 및 상태는 재확인하시기 바람.)

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있으나 장기간 미이용 상태인 것으로 보이는바 상태 및 정상작동 여부 등은 재확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

대지권의 목적이 되는 토지 ①은 귀제시목록상 지목이 '답'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 숙박시설로 이용중임.(장기간 미이용 상태로 내부 이용 및 상태는 재확인 요함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21518 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 44-52 5층501호 (도로명주소: 경상남도 거제시 고현로10길 10)

건물용도: 숙박시설 (건축물대장상 복합용도: 숙박시설, 문화 및 집회시설, 제1,2종 근린생활시설)

감정평가액: 1,292,000,000원

토지면적: 234.10㎡ (약 70.82평)

토지지분: 234.0955㎡ (약 70.82평)

건물면적: 963.20㎡ (약 291.35평)

건물지분: 963.2㎡ (약 291.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각. 현재 숙박시설로 이용 중이나, 장기간 미이용 상태로 내부 이용 및 상태 확인이 필요합니다.

1.2. 건물 구조 및 현황

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 및 슬래브지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 8층

해당 층: 5층 501호 (총 10개 호실)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일, 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 (장기간 미이용으로 상태 및 정상 작동 여부 재확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제고현시장' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 위락시설, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 시장 인근에 위치하여 기본적인 수준을 갖추고 있습니다.

본건 북동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

2.4. 주변 시설 (501호 기준, 신주소: 경상남도 거제시 고현로10길 10)

* 거제고현시장 및 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변에 유흥업소 및 상업시설이 다수 분포하고 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2023년 3월 16일 접수된 새남해농업협동조합의 근저당권(을12)입니다.

본 경매로 인해 소유권 이전(갑2, 갑14), 근저당(을12), 가압류(갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑21, 갑22, 갑23, 갑24), 임의경매(갑20) 등 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 통상적인 임의경매 절차에서는 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 4,700,850,135원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특성

거제시 고현동의 핵심 상업지역에 위치하며, 거제고현시장과 인접하여 유동인구가 많습니다.

업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 활용 가능성

건축물대장상 숙박시설 외 문화 및 집회시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로 복합 활용이 가능하여, 향후 용도 변경 및 리모델링을 통해 다목적 건물로 활용할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

거제고현시장, 대형마트, 은행, 관공서 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 식당, 카페, 상점 등이 밀집하여 생활 여건이 우수합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 시외버스 터미널 등 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 이용 현황

본건은 장기간 미이용 상태로 추정되어 내부 이용 및 상태 확인이 불가했습니다.

따라서 건물 노후화, 시설 작동 불량, 하자 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적이며, 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

말소되지 않는 권리(지상권 등)가 있는지 여부에 대한 정밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 문제

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.4. 용도 제한 및 관련 법규

일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역 등의 규제가 존재하므로 향후 건축 및 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 핵심 상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 거제고현시장 인근에 자리하여 상권 활성화의 이점이 있습니다. 건물은 숙박시설 외 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만 장기간 미이용으로 인한 건물 상태 불확실성, 복잡한 권리관계, 임차인 현황 미상 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 거제시 중심 상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 다목적 활용 가능성: 숙박시설 외 근린생활시설, 문화시설 등 복합 용도 개발 잠재력 보유.

* 거제고현시장 인접: 풍부한 유동인구를 활용한 수익 창출 용이.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

그러나 상기 기술된 잠재적 리스크(건물 상태, 권리관계, 임차인 문제 등)를 고려하여 감정가(1,292,000,000원) 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임대차 관계 조사, 관련 법규 검토가 선행되어야 하며, 이에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.