나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21523 [1] 경상남도 고성군 회화면 어신리 439 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 어신리 소재 ""어선마을"" 내, 서측 및 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

○ 기호 ①: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
○ 기호 ②, ③: 본건까지 농기계 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지 및 단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ③: 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 동측으로 현황 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 ②, ③: 본건 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ① 토지
계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(중땀천(어신리))<소하천정비법>

○ 기호 ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 일반건축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 일반건축물대장 면적과 실측면적이 서로 상이하여 개략적으로 사정한 실측면적(토지지분비율 적용)을 적용하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ① 토지는 공부상 지목 ""전""이나, 현황 일부 ""대지""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 본건 기호 ① 토지는 소하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건 기호 ① 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 철재하우스 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

- 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음, 별지 회화면 사실조회서 참조).
- 제시외 건물 매각 제외. 본건 최저매각 가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격을 기준으로 결정하였음. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.
- 지상에 소재한 이동이 용이한 철재하우스 매각 제외.
- 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '대지'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 통영지원 2025타경21523 (1)

채권자: 경OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지및토지정보

소재지: 경상남도 고성군 회화면 어신리 439

용도: 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '대지'로 이용 중입니다.

토지면적: 총 1856.00㎡ (약 561.44평)

토지지분: 337.4208㎡ (약 102.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

매각대상: 토지지분매각

1.5. 감정가

감정가: 33,103,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 어신리 소재 "어선마을" 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됩니다.

농기계 접근도 가능합니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 현황 포장도로가 소재합니다.

북서측으로도 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 6월 12일 접수된 경남신용보증재단의 강제경매개시결정입니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

3.4. 기타권리사항

농지취득자격증명이 필요합니다.

공유자의 우선매수 신고가 가능한 물건입니다.

매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

본건은 토지의 지분만 매각하는 물건입니다.

제시외 건물 및 이동이 용이한 철재하우스는 매각에서 제외됩니다.

등기부상 채권 총액은 374,399,424원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 별도의 상권이 형성되어 있다고 보기 어렵습니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 읍내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 주택 및 농경지가 분포하고 있습니다.

기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법정지상권성립가능성

매각에서 제외된 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지의 사용·수익에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명필요

농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

6.3. 공부상지목과현황불일치

공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '대지'로 이용 중입니다. 이는 건축 등 토지 이용 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 소하천구역저촉

토지 일부가 소하천구역에 저촉되어 토지 사용·수익에 영향을 받을 수 있습니다.

6.5. 공유지분매각

전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 권리 범위 명확화가 중요합니다.

6.6. 제시외건물및철재하우스제외

토지 지상에 소재한 제시외 건물과 이동이 용이한 철재하우스는 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 고성군 회화면 어신리에 위치한 토지의 지분 매각 건입니다. 용도는 공부상 '전'이나 현황 일부 '대지'로 이용 중입니다. 주요 권리 분석 사항으로는 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 공유지분 매각 등이 있습니다. 농촌 지역의 토지로서, 투자 시 관련 법규 및 지분권자 간의 관계 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

농촌 지역의 토지 지분을 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

추후 토지 개발 또는 활용 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 33,103,000원.

(주의사항 및 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.