나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21507 [1] 경상남도 거제시 고현동 150-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제우체국' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 숙박시설, 음식점 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 본건 북동측으로 약 1m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 5동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1978.10.13.)
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 벽지등 마감.
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

본건 건물은 단독주택(현 폐가)으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수시설, 전기설비 등이 설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 5동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21507 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 150-1

용도: 단독주택

감정가: 345,741,500원

토지면적: 225.00㎡ (약 68.06평)

토지지분: 225㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

건물지분: 49.5㎡

건물 제시외면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 요약 참고)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제우체국' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 숙박시설, 음식점 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

본건까지 차량의 직접적인 접근은 어려우나, 북동측으로 약 1m 폭의 도로와 접하고 있습니다. 지적도상으로는 맹지에 해당합니다.

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

거제우체국, 고현시장 등 생활 편의시설이 인접해 있으며, 상업 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)이며, 채권액은 228,000,000원입니다. [토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 고현동은 거제시의 중심 상업 및 행정 지역 중 하나로, 다양한 상업시설과 주거시설이 발달한 지역입니다.

주변에 거제우체국, 고현시장 등 공공 및 편의시설이 근접해 있어 유동인구가 많습니다.

인근 지역의 부동산 매물 정보에 따르면, 다양한 형태의 주택 및 상가 거래가 이루어지고 있으나, 본건과 같이 노후된 단독주택의 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

인근에서 거래된 단독주택 사례로, 2026년 7월 4일 고현동에서 132.00㎡(39.93평) 토지 면적의 단독주택이 320,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

본건은 일반상업지역에 위치하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 추가적인 개발 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 거제우체국이 위치하여 금융 및 우편 업무 이용이 편리합니다.

고현시장 등 재래시장이 인접하여 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

주변에 다양한 음식점, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 상업시설 이용이 편리합니다.

다만, 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계가 미상인 점은 예상치 못한 점유자가 존재할 가능성을 시사합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건물 노후 및 상태: 건물 사용승인일이 1978년 10월 13일로, 현재 '폐가' 상태인 점을 감안할 때 상당한 수준의 리모델링 또는 철거 후 재건축이 필요할 것으로 예상됩니다. 내부 조사 불가로 인한 정확한 상태 파악의 한계가 있습니다. [건물감정평가요항표]

도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 실제 차량 접근로는 약 1m 폭에 불과하여 건축 및 차량 통행에 제약이 따를 수 있습니다.

지적 경계 불분명: 토지 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하여 전문적인 지적 측량이 요구됩니다. 이는 경계 분쟁의 소지가 있으며, 측량 비용이 발생합니다. [토지감정요항표]

일반상업지역: 일반상업지역으로 지정되어 있어 건물 신축 시 용적률 등의 이점이 있을 수 있으나, 상업 지역의 특성상 소음, 통행 등의 민원이 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 거제시 고현동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 225㎡의 토지 면적과 일반상업지역이라는 점은 개발 가치를 보유하고 있습니다.

하지만 1978년 건축된 노후된 건물 상태(폐가), 협소한 차량 접근로(1m), 지적 경계 불분명, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 명도 리스크 등은 투자를 결정하기 전 신중한 검토가 필요한 요소입니다.

현재 상태로는 즉시 거주 또는 활용이 어렵고, 상당한 추가 비용(수리, 철거, 측량, 명도 등)이 발생할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

일반상업지역 내 넓은 토지 면적(225㎡)을 확보하고 있다는 점입니다.

고현동 중심 상업 지구에 위치하여 잠재적인 개발 가치가 있습니다.

경매 특성상 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 폐가 상태이며, 명도 및 토지 경계 측량 등 추가적인 비용 발생이 예상됩니다. 또한, 차량 접근성의 제약은 단점으로 작용합니다.

감정가는 345,741,500원이나, 위와 같은 제반 사항을 고려할 때 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 지역 내 단독주택 매매 사례(132㎡ 토지, 320,000,000원)를 참고했을 때, 본건의 토지 가치만으로도 일정 수준의 가격을 형성할 수 있습니다.

하지만 건물 상태와 접근성을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 75~85% 수준인 약 260,000,000원에서 300,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 추가 정보 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.