나이스옥션 법원경매 통영 2025타경491 [1] 경상남도 거제시 옥포동 785-1 영진자이온 103동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 10층 1004호로서,

외벽: 몰탈 페인트 마감.
내벽: 벽지 및 타일 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 방재설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 삼각형인 완경사지이며 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측, 북동측으로 포장도로와 접하며 남측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-11)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포신항만시가지구역).
기호2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포신항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: -

AI 물건분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경491 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 785-1 영진자이온 103동 10층1004호

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제행복신용협동조합(변경전: 신현신용협동)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 165,000,000원

토지 면적: 56.86㎡ (약 17.20평)

건물 전용 면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물 분양 면적: 약 163.24㎡ (약 49.38평) (산정치)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존은 2007년 6월 22일 주식회사영진주택건설에서 이루어졌으며, 이후 박종훈, 김정희 님으로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리인 근저당은 2013년 3월 22일 신현신용협동조합 명의로 설정된 312,000,000원입니다. 최근 권리로는 2022년 5월 17일 거제축산업협동조합의 265,000,000원 가압류, 2023년 9월 4일 거제시의 압류 등이 등기되어 있습니다. 현재 진행 중인 임의경매는 2025년 6월 11일 거제행복신용협동조합(변경전: 신현신용협동)의 245,315,955원 근저당에 기한 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액은 577,000,000원입니다.

3.2. 인수/말소 권리

말소기준권리(2013.03.22 근저당)보다 늦게 설정된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 옥포동은 거제시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지와 근린 상가가 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 옥포중학교 등 교육 시설과 인접해 있어 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 영진자이온아파트

주소: 경상남도 거제시 옥포동 785-1

사용승인일: 2007년 6월 8일

총 동수: 4개동

총 세대수: 216세대

최고층: 15층

주차 대수: 총 239대 (JSON 데이터 기준)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

관리사무소 연락처: 055-687-9237

5.2. 주변 시설

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 본 건 주변에는 옥포중학교 외 다수의 교육시설이 위치하며, 단지 내 및 인근에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소되지 않는 권리는 없으나, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 시 임차인과의 마찰 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 대로3류, 소로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포중학교), 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다. 법적·행정적으로 큰 문제는 없어 보입니다.

6.3. 물리적 리스크

건축 사용승인일이 2007년으로 비교적 연식이 있는 편입니다. 건물의 노후화 정도에 따라 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 제시외 물건은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 옥포동의 영진자이온 아파트 물건으로, 주변에 학교와 주거단지가 형성되어 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 권리상 특별한 인수 사항은 없으나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 거제시 옥포동이라는 입지에서 비교적 신축에 속하는 아파트입니다. 주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 일반적인 아파트 경매 물건으로, 비교적 명확한 권리 관계와 시세 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 2일 104동 12층 (84.851㎡)이 1억 8천만원에 거래되었고, 2026년 3월 26일 104동 3층 (84.851㎡)이 1억 6천8백만원에 거래되었습니다. 본 건은 103동 10층으로, 이러한 최근 실거래가를 고려할 때 본 건의 시세는 1억 7천만원에서 1억 8천만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 1억 6천5백만원입니다.

이에 따라 권장 입찰가는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 (1억 7천만원 ~ 1억 7천5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.