나이스옥션 법원경매 통영 2025타경494 [1] 경상남도 통영시 무전동 279-27 다우드림캐슬 101동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경494 [1] 경상남도 통영시 무전동 279-27 다우드림캐슬 101동 9층902호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경494
• 주소: 경상남도 통영시 무전동 279-27 다우드림캐슬 101동 9층902호
• 감정가: 135,000,000원
• 최저가: 94,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

통영지원 경매3계 2025타경494 | 소재지: 경상남도 통영시 무전동 279-27 다우드림캐슬 101동 9층902호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 94,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 주소

사건번호: 통영지원 2025타경494 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 279-27 다우드림캐슬 101동 9층902호

용도: 아파트

1.2. 물건 정보

경매구분: 부동산강제경매 (소유자: 이OO, 채무자: 이OO, 채권자: 김OO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

전용면적: $49.75 \text{ m}^2$ (약 15.05 평)

토지면적: $30.07 \text{ m}^2$ (약 9.09 평)

추정 분양면적: 약 $77.1 \text{ m}^2$ (약 23.32 평, 전용률 약 64.5% 감안 추정)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상10층 건물 중 9층

이용상태: 아파트 (위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 구비됨)

1.3. 감정가

감정가: 135,000,000원

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 및 위치

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제1청사' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 2017년 준공된 것으로 보이며, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

2.2. 입지조건

최고의 입지:

본 물건은 통영시청 제1청사 인근에 위치하여 행정 중심지와의 접근성이 우수합니다. 북서측 및 북동측으로 중로(폭 10m~12m), 남동측으로 소로와 접하고 있어 차량 진출입 및 교통상황이 양호하며, 주거지역으로 조용한 편입니다.

2.3. 상권분석

통영시청 인근의 지리적 이점을 바탕으로 인접한 근린생활시설을 이용하기 용이합니다. 주거지역과 상권이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성이 확보되어 있습니다.

2.4. 생활정보

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 통영의 주요 간선도로 접근성도 비교적 우수합니다.

혐오시설: 인근에 특별히 알려진 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 저촉되며 하수종말처리장연결 구역인 점은 확인되었습니다. 다만, 이는 일반적인 도시지역 관리 기준일 수 있습니다.

학군: 인근에 초/중/고등학교가 위치하여 교육 환경도 무난한 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주의사항: 임차인 김영걸은 신청 채권자이며, 주택임차권자로서 2024년 1월 30일 자로 주택임차권 등기를 완료했습니다. 임차권 등기일이 말소기준권리보다 선순위일 경우 대항력이 발생할 수 있으므로, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 전액 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다. (배당 여부에 따라 인수 여지가 발생할 수 있음)

3.2. 잠재적 리스크

임차인의 대항력: 가장 중요한 리스크는 임차인(김영걸)의 대항력 여부입니다. 만약 임차인이 대항력을 갖추고 있으나 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 미배당금을 인수해야 할 책임이 있습니다. 명도 시 소유자 및 채무자가 동일 인물(이OO)이므로 명도 과정은 비교적 수월할 수 있으나, 임차인과의 보증금 관계 해결이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획상 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되는 부분이 있으므로, 향후 재건축 또는 증축 시 토지 이용 제한이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 종합 의견

본 물건은 통영시의 행정 중심지 인근에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 지어진 건물(2017년 사용승인 추정)이므로 주거 편의성이 높습니다. 중소형 평형대로서 1~2인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 선순위 임차권 등기가 되어 있는 점을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 통영시청 인근으로 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

실거주 및 임대수익: 전용면적 $49.75 \text{ m}^2$ (약 15.05평)의 소형 아파트로, 매매 시세 대비 저렴하게 낙찰받는다면 실거주 만족도가 높고, 임대 전환 시에도 수요가 꾸준하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석의 명확성: 임차인의 배당 여부만 확실히 분석한다면 권리관계의 복잡성은 낮은 편입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계