나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21468 [1] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 1층102호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽 : 본타일 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '기숙사용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21468 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 1층102호

* 용도: 기숙사 (공동주택)

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 10.11㎡ (약 3.06평)

* 토지지분: 10.110724615384616㎡ (약 3.06평)

* 건물면적: 136.51㎡ (약 41.30평)

* 건물지분: 136.515㎡ (약 41.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

* 건축년도: 2014년 ~ 2016년 (준공)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하며, 삼성중공업 서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 삼성중공업 협력업체 직원들을 위한 복지시설로 이용되고 있습니다.

* 단지 내 차량 접근이 용이하며, 도로 상황은 보통 수준입니다.

* 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 자연녹지지역에 해당하며, 소로2류 및 중로2류에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 근로복지공단의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2016년 2월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권(807,600,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 약 1,896,505,437원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상이며, 내부 조사가 불가능하여 실제 점유 및 임대차 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 삼성중공업 협력업체 직원들의 주거를 목적으로 하는 기숙사 건물 내 일부입니다.

* 주변 지역은 산업시설과 주거시설이 혼재된 형태로, 삼성중공업과 같은 대규모 산업단지 배후 지역의 특성을 보입니다.

* 건축물대장상 공동주택 외 제2종근린생활시설 용도로도 이용 가능한 부분이 있습니다.

* 인근 유사 부동산 매매 사례 분석:

* 2014년 건축된 허브카운티2단지(전용면적 64.56㎡, 1층)가 2026년 2월 8000만원에 매매되었습니다. 이는 본건의 감정가와 유사한 수준이며, 면적 또한 유사한 규모입니다.

* 2014년 건축된 허브카운티1단지(전용면적 64.56㎡, 3층)는 2026년 2월 9000만원에 매매되었습니다. 층수 차이로 인한 가격 상승 요인이 있습니다.

* 1995년 건축된 성아빌라(전용면적 71.55㎡, 1층)는 2026년 2월 6500만원에 매매되었습니다. 건축 연식에 따른 가격 차이를 보여줍니다.

* 비교 분석 시, 본건의 감정가(8000만원)는 유사한 조건의 실거래가와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건의 건물면적(136.51㎡)과 비교 매물의 전용면적(64.56㎡) 간 차이가 존재하므로, 실제 이용 면적에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 기숙사라는 용도를 고려할 때, 주로 삼성중공업 및 관련 협력업체 직원들의 주거 편의에 초점을 맞춘 입지입니다.

* 장평동 일대는 기본적인 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 본건 자체의 구체적인 주변 편의시설이나 상업시설 접근성에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 및 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 실제 임차인 현황, 내부 상태, 관리 상태 등에 대한 정보가 부족하며, 이는 인수 후 명도 및 내부 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태 불확실성: 정확한 내부 확인이 어려워 건물 노후도 및 관리 상태를 객관적으로 평가하기 어렵습니다.

* 혼재된 주변 환경: 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 일부 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 삼성중공업이라는 대규모 산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 높은 기숙사 용도의 부동산입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상 및 내부 조사 불가로 인한 불확실성이 큰 물건입니다.

* 인근 실거래가는 본건 감정가와 유사한 수준이나, 면적 표기상의 차이에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 산업단지(삼성중공업) 인근의 안정적인 임대 수요 기대.

* 비교적 최근 연식(2014년~2016년 준공)으로 인한 건물 가치.

* 실거래가 수준을 반영한 합리적인 감정가.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

* 인근 유사 면적(약 64.56㎡)의 실거래가가 80,000,000원에서 90,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시세와 부합하는 것으로 보입니다.

* 다만, 임차 관계 미상 및 내부 조사 불가라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준인 80,000,000원에서 시작하여, 현장 조사를 통해 파악된 추가 정보 및 시장 상황에 따라 최대 90,000,000원 이내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 내부 확인이 불가능한 상태에서의 입찰은 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높이므로, 이를 충분히 감수할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.