나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30910 [1] 경상남도 진주시 가좌동 OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 가좌동에 소재하는 구분건물(신진주역세권줌테라스 11층 1109호 외 1개호)로서, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 용이하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건 내 11층 1109호, 12층 1211호로서,
외벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 치장타일 붙임, 강화유리 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1,2) 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07
-19)(대로2-8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-12-10)(중로 1-140)(접합), 가축사육제한구
역(모든축종 제한), 상대보호구역(2019-01-28)(역세권초등2학교(설립예정지)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

임차인 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30910 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2068-1 신진주역세권줌테라스 11층1109호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.92㎡ (약 1.79평)

건물면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

건물지분: 23.87㎡ (약 7.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (등기부상 확인됨, 제공된 채권자 정보는 신OOOOO)

총부채액 (등기부상): 739,224,600원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 가좌동에 소재하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 대로(폭 30~35m), 북동측으로 중로(폭 20~25m)에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류에 접합됩니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)이며, 역세권 초등학교(설립 예정지) 관련 상대보호구역에 속합니다.

1.2. 건물정보

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건물 내 11층 1109호입니다. (12층 1211호와 일괄매각 대상)

* 마감: 외벽은 화강석, 페인트, 치장타일, 강화유리 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감입니다. 창호는 샷시창호입니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 연면적: 총 토지면적 2369.2㎡, 건물 연면적 25005.89㎡ (총 384호실)

* 준공일: 2020년 8월 19일 (사용승인일 기준)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3, 서울보증보험 주식회사 가압류 (2024-02-27 접수)

* 등기부상 권리현황:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-10-29 접수)

* 을1: 주택임차권 (2024-11-18 접수) - 임차인 손성현, 보증금 90,000,000원, 전입일자 2020-11-03, 확정일자 2020-11-02. 본 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑3: 가압류 (2024-02-27 접수) - 서울보증보험 주식회사, 649,224,600원. 말소기준권리.

* 갑4: 강제경매 (2025-06-02 접수) - 신용보증기금, 104,982,342원. 본 경매 사건.

* 인수되는 권리: 임차인의 주택임차권(을1)은 매수인에게 인수됩니다. 전입일자(2020-11-03)와 확정일자(2020-11-02)가 말소기준권리(2024-02-27)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 주의사항: 임차인 손성현 씨의 보증금 90,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 개발 계획: 신진주역세권 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행이 활발하며, 상업시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 신진주역 역세권 지역으로 교통 인프라가 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

* 학교: 역세권초등학교(설립 예정지) 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 손성현 임차인은 보증금 90,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(159,000,000원) 대비 최근 실거래가(84,500,000원~90,000,000원)가 현저히 낮아, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 현황 조사: 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 임대차 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신진주역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성과 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 주요 리스크 요인으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 회수 가능성 및 실제 인수해야 할 금액을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신진주역세권의 개발 호재와 편리한 교통망을 활용할 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 공실 없을 시 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 1월~6월)를 분석한 결과, 전용면적 약 19.85~19.96㎡ (약 6.00~6.04평) 오피스텔의 거래가는 84,500,000원 ~ 90,000,000원 수준입니다.

건물면적 23.87㎡ (약 7.22평)를 고려할 때, 현재 시세는 약 85,000,000원 ~ 90,000,000원으로 추정됩니다.

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 존재하며, 배당 금액에 따라 매수인이 일부 또는 전부를 인수할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 변제될 것으로 예상될 수도 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 현재 시세 범위를 고려하고, 잠재적 리스크(임차인 인수 부담, 감정가와의 차이)를 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.