나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30902 [1] 경상남도 사천시 축동면 가산리 246-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 사천시 축동면 가산리, 남해고속도로 사천축동IC에서 북측으로 약1.2 Km 지점, 축동구호농공단지 서측인근에 위치하고 있으며, 부근은 공장, 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 공부상 지목은 목장용지이나 주거용건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 1998.4.9.. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면
약27 년 경과 된, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 등으로서,
외벽은 벽돌치장쌓기 등
내벽은 벽지, 타일 등
창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는 단독주택으로,
기호2-1은 창고 등의 용도로 등재되어 있음.

설비내역

기호2 주택부분은 급수설비` 위생설비` 태양열온수설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물 시멘트벽돌조 스래브지붕 보일러실 등[기호ㄱ-ㅁ]이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2-1 건물은 공부상 블록조 슬래브지붕 창고로 등재되어 있으나,
현황은 지붕은 슬래브위 강판을 덮었으며,
용도는 창고, 방, 화장실 등의 용도로 이용되고 있었었던 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황은 상당기간 공가상태였었던 것으로 보이나
이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅁ' ) 매각 포함.
-건물 지붕에 설치되어있는 태양열 온수기는 건물가격에 포함하여 평가함.
-정확한 지적경계, 건물 면적등은 측량을 요함.
-본건 토지는 공부상 목장용지로 등재되어 있으나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 기호 2-1 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕이며 용도는 창고로 등재되어있으나 현황은 창고, 방, 화장실 등으로 이용되었던 것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30902 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 사천시 축동면 가산리 246-1

용도: 단독주택

토지면적: 566.00㎡ (약 171.27평)

토지지분: 566㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 188.19㎡ (약 56.93평)

건물지분: 188.19㎡

건물 제시외면적: 58.60㎡ (약 17.72평)

감정가: 187,403,400원

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 요약)

주요구조: 벽돌구조 (조적조)

지붕: 콘크리트 스라브

사용승인일: 1998년 4월 9일 (신축 기준 약 27년 경과)

층수: 지상 1층

주용도: 단독주택

부가사항: 건물 지붕 태양열 온수기 포함 평가됨.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅁ') 매각에 포함됩니다.

* 정확한 지적경계 및 건물 면적 등은 측량이 필요합니다.

* 공부상 지목은 '목장용지'이나 현황은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 기호 2-1 건물(창고)은 공부상 슬래브 지붕이나 현황은 슬래브 위 강판 지붕이며, 창고, 방, 화장실 등으로 이용된 것으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 사천시 축동면 가산리에 위치하며, 남해고속도로 사천축동IC에서 북측으로 약 1.2km 지점에 있습니다. 축동구호농공단지 서측 인근 농촌지대로, 주변은 공장, 농경지, 임야, 농가 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형이며, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제5구역 (전술)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 17일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을7)입니다.

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. (예: 현대캐피탈 근저당권, 임의경매 개시결정 등기)

3.3. 인수해야 하는 권리

* 대항력있는임차인: 정순자 (전입일자: 2006-01-20)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부: 심재현, 심홍철 소유권 이전 후 현대캐피탈 근저당권(말소기준), 현대캐피탈 임의경매 개시결정(말소)

* 건물 등기부: 심재현, 심홍철 소유권 이전 후 한국자산관리공사 근저당권(말소기준), 현대캐피탈 임의경매 개시결정(말소)

* 등기부채권 총액: 104,000,000원 (말소기준권리 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

사천시 축동면 가산리 지역은 농경지, 공장, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 단독주택의 최근 거래 사례 및 정확한 시세 정보가 검색 결과에서 명확하게 파악되지 않습니다. 유사 물건에 대한 구체적인 비교 분석이 어려운 상황이며, 제공된 감정평가액을 기준으로 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 농촌지역에 위치하며, 인근에 농공단지가 있어 일부 산업 시설이 존재합니다. 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 농촌 및 공업지대와 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

* 토지: 공부상 '목장용지'이나 현황 '주거용 건부지'로 이용.

* 건물(기호 2-1): 공부상 '슬래브 지붕 창고'이나 현황 '슬래브 위 강판 지붕'이며 '창고, 방, 화장실 등'으로 이용 추정.

* 지붕 태양열 온수기: 건물 가격에 포함되어 평가됨.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 정순자 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 명도 시 주의가 필요하며 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 점유 권리가 존재할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

* 건물 사용승인일이 1998년으로 약 27년 경과되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적 및 부합물/종물 (기호 ㄱ~ㅁ)에 대한 정확한 평가 및 상태 확인이 필요합니다.

* 현황 상당 기간 공가 상태였던 것으로 추정되며, 이해관계인 부재로 임대관계 조사가 이루어지지 않아 재확인이 요구됩니다.

6.4. 지적 경계 및 면적 불일치 가능성

* 정확한 지적 경계 및 건물 면적 등은 측량을 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 축동면 가산리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 공부상 지목과 현황이 상이하며, 노후화된 건물과 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 '정순자'의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 주변 시세 파악이 어려운 지역 특성상, 감정평가액을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 추가적인 현장 조사 및 건축물 상태 점검을 통해 최종 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄매각으로 경매 절차가 비교적 명확합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 명도 관련 금전적 부담이 낮을 수 있습니다. (단, 권리 관계 확인 필수)

* 주거용 건부지로 이용 중인 토지의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 건축물표제부상 단독주택으로, 개인 주거용 또는 임대용으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 187,403,400원입니다.

말소기준권리 외 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

주변 시세 정보가 제한적이므로, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 100% 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

현장 조사 결과, 건물 상태, 명도 난이도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 187,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.