나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11056 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 510동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원중앙여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 대단위아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 제11층 제1102호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 입니다.
*폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '아파트 건부지' 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로, 북서측 및 남서측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(상남지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창원상남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11056 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 510동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원 (6억원)

건물면적: 167.58㎡ (약 50.69평)

토지면적: 54.56㎡ (약 16.51평)

토지지분: 54.56㎡ (약 16.50평)

건축년도: 1994년

해당층: 11층 (총 25층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사에스피산업개발 (경매 신청 채권자)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원중앙여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 보통입니다. 북동측으로 대로, 북서측 및 남서측으로 중로, 남측으로 소로에 접합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 25층 건물 중 제11층 제1102호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 토지 이용상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당 (주식회사에스피산업개발, 2005-05-26 접수) 입니다.

* 등기부채권 총액: 536,548,348원 (5억 3,654만 8,348원)

* 주요 권리 내역 (접수일자 순):

* 소유권이전 (홍정숙, 1994-08-25)

* 근저당 (주식회사에스피산업개발, 2005-05-26, 450,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (창원시, 2008-01-23)

* 가압류 (신한은행, 2011-02-07, 19,548,348원)

* 압류 (창원시성산구, 2014-11-03)

* 압류 (창원세무서, 2016-11-07)

* 압류 (국민건강보험공단, 2017-02-13)

* 가압류 (조상미, 2017-03-31, 67,000,000원)

* 7번근저당부채권 근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 2024-08-12, 450,000,000원)

* 임의경매 (주식회사에스피산업개발, 2025-02-20, 291,363,638원) - 본건 경매개시결정

* 매각으로 인한 소멸: 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부 요약 및 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서 특이사항에 '지상권개요:' 항목이 비어있어, 해당 권리 유무는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 불명확하며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 창원중앙여자고등학교 인근에 위치합니다.

* 상권 특성: 상남동은 창원시의 주요 도심 중 하나로, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성원5단지아파트

* 동/호수: 510동 1102호

* 사용승인일: 1994년 06월 03일

* 단지 규모: 총 14동, 1332세대

* 전용면적: 167.58㎡ (약 50.69평)

* 주차: 단지 총 주차 대수 562대 (세대당 약 0.42대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

* 내부 확인: 폐문부재로 정확한 내부 확인을 하지 못하였습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 폐문으로 인해 정확한 내부 상태, 마감재, 수리 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대차 관계 불명확: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 명도 협상 또는 소송 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1994년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동의 대단지 아파트인 성원아파트 510동 1102호로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 6억원이나, 최근 유사 면적 물건의 실거래가(5억원) 및 현황 등기부상의 채권 총액(약 5.37억원)을 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 특히 폐문으로 인한 내부 미확인과 불명확한 임대차 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 성원아파트는 총 1332세대로 구성된 대단지로, 지역 내에서 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 우수한 입지: 상남동은 창원시의 중심 상업 지구와 인접하여 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 주거 환경이 양호합니다.

* 넓은 면적: 167.58㎡ (약 50.69평)의 넓은 전용면적으로, 대형 평형을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 600,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 5층): 500,000,000원

* 총 채권액: 약 536,548,348원

* 분석:

* 가장 유사한 면적인 167.58㎡ (약 50.69평) 물건이 2026년 7월 1일 500,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 11층으로, 해당 거래 건(5층)보다 높은 층에 위치하므로 가격 상승 요인이 있습니다.

* 폐문으로 인한 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등 리스크를 고려해야 합니다.

* 감정가 6억원 대비 실거래가는 5억원 수준입니다.

* 잠재적 리스크와 함께, 5층 실거래가 5억원보다는 높은 층의 가치를 반영하여 입찰가를 산정하되, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 570,000,000원

* 본 물건은 11층이므로 5층 실거래가 5억원보다 높게 평가될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 내부 미확인 리스크를 고려하여 감정가(6억원) 이하, 보수적으로는 5.2억 ~ 5.7억 범위에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.