나이스옥션 법원경매 창원 2025타경418 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 무난합니다.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

첨부한 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 화강석붙임, 치장벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 장판지, 타일 등,
창호 : P.V.C 섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

첨부한 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 목록 2.는 2024. 8. 27. 위반건축물 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경418 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 52-8

용도: 단독주택 (다가구주택 이용)

토지면적: 230.10㎡ (약 69.6평)

건물면적: 220.55㎡ (약 66.7평)

감정가: 782,267,500원

1.2. 사건 개요

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 동부새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 용이하며, 제반 교통 환경은 무난합니다. 물건지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 동부새마을금고의 근저당권(을16)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 일부 임차인의 권리는 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 탁

보증금: 30,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2023-01-25

확정일자: 2023-01-25

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기(을17) 및 매각으로 인수됨.

* 임차인: 심

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-15

확정일자: 2023-11-15

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기(을18) 및 매각으로 인수됨.

* 임차인: 국

보증금: 7,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-29

확정일자: 2025-01-06

대항력: 없음

비고: 배당받을 것으로 예상됨.

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

확정일자: 2024-12-09

대항력: 없음

비고: 배당받을 것으로 예상됨.

* 임차인: 임

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-16

확정일자: 2025-01-16

대항력: 없음

비고: 배당받을 것으로 예상됨.

* 임차인: 탁

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-16

확정일자: 2025-01-16

대항력: 없음

비고: 배당받을 것으로 예상됨.

3.3. 총 인수 보증금

대항력 있는 임차인으로 인해 인수되는 총 보증금은 260,000,000원 (탁 30,000,000원 + 심 230,000,000원) 입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 정비된 주택지에 위치하고 있어 주거 환경은 양호합니다. 그러나 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 정보가 제공되지 않아 현 시세 기준의 정확한 상권 분석 및 예상 입찰가 산출에는 어려움이 있습니다. 관련 부동산 시세 조사 결과, 인근 중앙동에서 7억원 내외의 단독주택 매물이 거래된 사례가 있습니다. 상세한 시세 분석은 추가적인 외부 조사가 필요합니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 중앙동행정복지센터가 위치해 있으며, 주거지로서 필요한 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

4.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 창원시 성산구 웅남동에 성산자원회수시설(쓰레기 소각장) 및 관련 시설이 있으나, 본 물건(중앙동)과의 직접적인 근접성 및 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 임차 보증금

총 260,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 낙찰 후 투입될 총 자금 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 위반건축물

건축물 현황에 "위반건축물" 등재 이력이 있으며, 특히 목록 2.는 2024년 8월 27일 위반건축물로 등재되었습니다. 이에 대한 정확한 위반 내용, 시정 조치 가능 여부, 이행강제금 부과 가능성 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 제시외 건물

본 건은 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다. 이에 대한 면적, 용도, 법적 문제 등을 지적 및 건물개황도 등을 통해 파악해야 합니다.

5.4. 기타 확인 필요 사항

건물의 노후도, 주요 설비의 작동 상태, 하자 여부 등 물리적인 상태에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에 '미상'으로 기재된 부분이 있어, 실제 점유 현황 및 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

본 물건은 창원시 성산구의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 지역 개발 계획이나 주변 인프라 개선 등 미래 가치 상승 요인이 있다면 투자 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 인수해야 할 임차 보증금과 위반건축물 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 상쇄할 수 있는 시세 차익 또는 임대 수익 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

창원시 성산구 중앙동에 위치한 본 단독주택은 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 6천만원에 달하는 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담과 위반건축물 등재 사실은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 문제점들을 충분히 인지하고, 향후 발생 가능한 추가 비용 및 불확실성까지 고려한 신중한 투자 접근이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 매물 호가, 지역별 부동산 시장 동향에 대한 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세를 파악하고 적정 입찰가를 산정하기에 부족함이 있습니다.

또한, 인수해야 할 임차 보증금 260,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 명도 및 제반 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

시세 분석 결과가 확보되면, 이를 바탕으로 현실적인 예상 입찰가를 제시할 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.