나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11572 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 산22-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 <웅촌초등학교> 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 사다리꼴 모양이며 자연림 상태의 임야입니다.

인접 도로상태

공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1)(곡천리 산22-7)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2025-01-
16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인
지역(1호)<수도법>

-기호(2)(곡천리 산22-8)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2025-01-1
6)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에 제시외 물건인 분묘 2기(분묘①(토지내 서측 소재), 분묘②(토지내 동측
소재)가 소재하는 바 이러한 분묘로 인해 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 가액을 명
세표에 별도로 기재하였으며 그 외 확인되지 않은 분묘의 소재 여부는 재확인을 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

1.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.
2. 맹지임. 토지상에 분묘 2기 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 미확인 분묘 소재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11572 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 산22-7

용도: 임야

감정가: 15,378,000 원

토지면적: 1848.00㎡ (약 559.32평)

토지지분: 65.9736㎡ (약 19.96평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 부OOOOOOO (부산신용보증재단으로 추정)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 1. 지분매각으로 공유자 우선매수권 있음. (민사집행법 제140조)

2. 맹지이며, 토지상에 분묘 2기 소재. 미확인 분묘 가능성 있음.

3. 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격임.

1.2. 입지조건

* 위치

울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리에 위치하며, 웅촌초등학교 북측 인근 지역입니다.

* 주변 환경

주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건은 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) (곡천리 산22-7)

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 공장설립승인지역.

- 기호(2) (곡천리 산22-8)

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 상대보호구역, 공장설립승인지역.

* 주변 시설

웅촌초등학교가 인근에 소재합니다. (구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않습니다.)

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지가 있음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상. (임대료, 보증금 등 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 등기부 요약

- 갑1: 1994-09-06 소유권이전 (김수경)

- 갑2: 2015-08-17 소유권이전 (주식회사현대인베스트)

- 갑6: 2015-10-16 주식회사현대인베스트 지분 일부(1848분의66) 이전 (진혜경)

- 갑16: 2024-03-25 진혜경 지분 가압류 (부산신용보증재단, 32,083,330원) - 말소기준권리

- 갑17: 2024-11-07 진혜경 지분 가압류 (신용보증기금, 31,805,033원) - 말소

- 갑18: 2025-04-01 진혜경 지분 강제경매 (부산신용보증재단, 34,737,845원) - 말소 (본건)

- 갑19: 2025-06-13 진혜경 지분 가압류 (소상공인시장진흥공단, 4,087,781원) - 말소

* 등기부 채권 총액: 67,976,144원

1.4. 상권분석

본 물건은 임야 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업적 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

인근 웅촌초등학교를 중심으로 한 지역 공동체 생활권으로 볼 수 있습니다.

주요 상권 형성은 어려운 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

가장 가까운 편의시설은 웅촌초등학교가 있으며, 그 외 대규모 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경

주변이 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않아 차량 및 도보 접근이 불가능하거나 매우 제한적입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 초래합니다.

* 분묘기지권: 토지 상에 확인된 분묘 2기 외에 미확인 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제약이 발생하며, 이는 최저매각가격 산정에도 반영되었습니다.

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분(약 3.57%)만 매각 대상이므로, 공동 소유주와의 관계 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 법적 절차에 따라 본 경매 물건을 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이로 인해 낙찰 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 제1종일반주거지역이나 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등의 지정으로 인해 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 소재 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

주요 특징으로는 맹지라는 심각한 접근성 문제, 토지상에 존재하는 분묘(및 잠재적 분묘)로 인한 이용 제한, 그리고 공유자우선매수권 및 지분매각이라는 복잡한 권리관계가 있습니다.

감정가는 전체 토지에 대한 것이며, 본건 지분 면적은 전체의 약 3.57%에 해당합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이나, 현실적인 제약 사항들로 인해 개발이나 활용에 상당한 어려움이 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 매우 낮은 지분 면적으로 인해 투자 가치가 제한적입니다.

* 맹지, 분묘 등의 강력한 개발 제약 요소를 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 지분 또는 토지 전체에 대한 소유권을 가진 다른 공유자와의 관계를 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

* 리스크 대비 감안한 매우 저평가된 가격일 가능성은 있으나, 명확한 활용 방안 없이는 추가적인 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

* 관련 법규 및 공유자와의 원만한 협의를 통해 활용 방안을 모색할 수 있다면 잠재적 가치를 발현할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며 맹지, 분묘 등 중대한 하자 사항이 다수 존재하여 일반적인 부동산 경매와는 달리 접근성이 매우 떨어집니다.

제공된 정보상으로는 최저매각가격이 명시되어 있지 않아 정확한 예상 입찰가 산출에 어려움이 있습니다.

전체 토지의 감정가 15,378,000원 대비 본건 지분율(약 3.57%)을 단순 계산하면 약 550,000원 정도의 감정 가치를 가지나, 맹지 및 분묘 등 각종 제약 요소를 고려할 때 실제 입찰가는 이를 훨씬 하회할 것으로 예상됩니다.

따라서, 법원에서 책정한 최저입찰가격을 확인하신 후, 상기 명시된 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

잠재적인 최저 입찰가는 감정가 대비 20~30% 선에서 책정될 가능성이 있으나, 물건의 특성을 고려하면 그 이하로도 충분히 고려해볼 수 있습니다.

이를 감안하여, 입찰 희망 시에는 본 물건의 토지 이용 및 개발 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토 후에 결정하시는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.