나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1040 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 4-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.
2. 지적도상 맹지임. 지적경계불분명-지적측량 요망.
3. 토지상에 분묘 2기 소재함. 최저매각가격은 분묘로 인하여 토지의 사용, 수익에 제한받는 가격임. 미확인 분묘 소재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1040 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 4-13

용도: 임야

감정가: 21,261,240원

토지면적: 662.00㎡ (약 200.25평)

토지지분: 272.6116㎡ (약 82.47평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

등기부채권 총액: 200,000,000원

1.2. 물건 고유 정보

경매 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리에 위치한 임야로, 전체 토지 면적 중 일부 지분만 매각 대상입니다. [cite: None] 감정평가액은 21,261,240원이며, 토지 지분 면적은 272.6116㎡입니다. [cite: None]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 4-13번지에 소재하며, 임야로서 자연환경을 포함하고 있습니다. [cite: None] 인근 지역은 전반적으로 농경지와 임야, 소규모 주거지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. [cite: None]

2.2. 접근성 및 도로 상태

지적도상 맹지로 확인되어 도로와의 직접적인 연결이 어렵습니다. [cite: None] 지적 경계가 불분명하다는 점은 측량을 통해 명확히 해야 할 필요가 있습니다. [cite: None] 이는 차량 접근 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요한 요소입니다. [cite: None]

2.3. 주변 시설

물건지 인근에 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 파악되지 않으며, 전원생활 또는 농업 활동을 고려할 수 있는 지역으로 판단됩니다. [cite: None] 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으나, 임야 특성상 자연 환경이 주된 입지 조건이 될 것으로 보입니다. [cite: None]

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으며, 특히 물건명세서상 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 언급되어 있습니다. [cite: None]

3.2. 말소되는 권리

등기부 요약에 따르면, 접수일자 2020-01-29의 갑구 2번 및 9번 권리(정인득 지분 전부 이전, 증여)와 접수일자 2022-11-08의 을구 2번 권리(정인득 지분 전부 근저당권, 채권자 이한나)는 말소될 예정입니다. [cite: None] 또한, 접수일자 2025-04-02의 갑구 15번 권리(정인득 지분 임의경매, 채권자 이한나) 역시 말소됩니다. [cite: None] 현재 진행 중인 울산지방법원 2025타경1040 임의경매 개시 결정에 따른 권리도 매각으로 소멸됩니다. [cite: None]

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: None] 이는 현재 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없음을 의미합니다. [cite: None]

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건은 울산광역시 울주군의 외광리 지역에 위치한 임야입니다. [cite: None] 이 지역은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 곳으로, 상업 활동이나 일반적인 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다. [cite: None] 따라서 상권 분석보다는 지역 자체의 개발 가능성이나 토지 이용 계획 등을 고려해야 합니다. [cite: None]

4.2. 잠재적 활용

임야라는 용도 특성상, 농림업 관련 시설, 소규모 창고, 또는 자연 친화적인 시설(전원주택 부지 등)로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. [cite: None] 다만, 맹지라는 점과 분묘의 존재는 활용에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: None]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지가 위치한 외광리 지역은 일반적인 도시 지역과 달리 편의시설 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. [cite: None] 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역의 마트, 병원, 관공서 등을 이용해야 할 가능성이 높습니다. [cite: None]

5.2. 교통

대중교통 이용이 편리한 지역은 아니며, 차량을 이용한 접근이 필수적일 것으로 보입니다. [cite: None] 도로망은 주변 자연환경에 따라 구축되어 있을 것이나, 맹지라는 특성상 본 물건으로 직접 연결되는 도로는 없을 가능성이 높습니다. [cite: None]

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본 물건은 전체 토지 중 일부 지분만 매각되는 지분 매각 건입니다. [cite: None] 이에 따라 공유자 우선매수권이 존재하므로, 입찰 시 유의해야 합니다. [cite: None] 공유자가 우선매수 신고를 하고 매수보증금을 미납할 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 조건이 있습니다. [cite: None]

6.2. 맹지 및 지적 경계 불분명

지적도상 맹지이며, 지적 경계가 불분명하다는 점은 토지 이용 및 활용에 있어 심각한 제약이 될 수 있습니다. [cite: None] 이로 인해 토지 사용에 대한 분쟁이 발생하거나, 토지 활용 계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다. [cite: None] 반드시 지적 측량을 통해 명확한 경계를 확인해야 합니다. [cite: None]

6.3. 분묘기지권 및 미확인 분묘

토지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. [cite: None] 이는 토지의 사용 및 수익에 제한을 초래하며, 감정평가액 또한 이러한 제한을 반영하여 산정된 것으로 보입니다. [cite: None] 또한, 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 가능성도 있어 주의가 필요합니다. [cite: None]

6.4. 과도한 부채

총 등기부채권액 200,000,000원에 비해 감정가가 21,261,240원으로 상당히 높은 채무가 설정되어 있습니다. [cite: None] 이는 경매 절차의 진행 또는 향후 권리 관계에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: None]

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 외광리에 소재한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. [cite: None] 지분 매각, 맹지, 지적 경계 불분명, 그리고 분묘기지권의 성립 가능성이라는 중대한 리스크 요소를 안고 있습니다. [cite: None] 특히 맹지로서 도로 접근이 어렵고, 분묘로 인한 토지 사용 수익 제한은 토지의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. [cite: None] 공유자 우선매수권의 존재 역시 입찰 과정에서 고려해야 할 중요한 부분입니다. [cite: None]

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 지분 면적

매각 대상 지분 면적(약 82.47평) 대비 감정가가 21,261,240원으로, 이를 단순 계산하면 평당 약 257,000원 수준입니다. [cite: None] 만약 해당 지역의 유사 토지 시세가 이보다 높다면, 지분 매각이라는 점과 여러 리스크를 감안하더라도 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. [cite: None]

8.2. 잠재적 개발 또는 활용 가치 (제한적)

향후 지역 개발 계획이나 개인적인 활용 목적(예: 소규모 농장, 자연 속 개인 공간 등)에 따라 제한적인 가치를 가질 수 있습니다. [cite: None] 다만, 맹지 및 분묘 문제 해결 없이는 실질적인 활용에 큰 제약이 따릅니다. [cite: None]

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권이라는 중대한 제약 사항을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. [cite: None] 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 21,261,240원을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. [cite: None]

* 현재 제시된 감정가(21,261,240원)는 해당 토지의 지분 면적과 제반 사항(맹지, 분묘)을 고려한 가격으로 판단됩니다. [cite: None]

* 입찰가를 산정함에 있어서는, 향후 분묘 이전 또는 토지 사용 관련 분쟁 해결 비용, 지적 측량 비용, 그리고 맹지 문제를 해결하기 위한 인접 토지 매입 또는 도로 확보 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. [cite: None]

* 이러한 제반 리스크를 감안할 때, 감정가 이하, 특히 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. [cite: None]

* 따라서, 예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 15,000,000원 사이를 제안합니다. [cite: None] 단, 이는 일반적인 상황을 가정한 것이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 상담을 통해 최종 결정을 내리시는 것을 권장합니다. [cite: None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.