나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1192 [1] 경상남도 양산시 명동 751-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 단, 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물(철파이프조 스레트지붕 단층 창고 2.16㎡)을 이 사건 매각에서 제외함.
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 매수신청보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1192 (1)

소재지: 경상남도 양산시 명동 751-1

용도: 답

감정가: 1,695,528,000원

토지면적: 2279.00㎡ (약 689.4평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOO

1.2. 매각대상 및 제외물건

매각대상: 토지매각

매각제외물건: 토지상에 소재하는 제시외 건물(철파이프조 스레트지붕 단층 창고 2.16㎡)

1.3. 주의사항

* 일괄매각 대상이나, 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물(철파이프조 스레트지붕 단층 창고 2.16㎡)은 매각에서 제외됨.

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일전까지 제출, 미제출시 매수신청보증금 미반환).

* 농지취득자격증명, 법정지상권, 건물매각제외 관련 사항이 특이사항으로 명시됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본건이 소재한 양산시 명동 일대는 과거 동부양산(웅상)을 대표하는 주거 및 생활권역이었으나, 현재는 인근 대형 아파트 단지 및 외곽 상업시설 확대로 인해 상대적인 박탈감과 함께 마을 안길의 빈 점포, 낡은 건축물 증가 등 도심 쇠퇴 현상이 나타나고 있는 지역입니다. 양산시는 이러한 지역 쇠퇴를 극복하고 주민 삶의 질 향상 및 도시 경쟁력 제고를 목표로 명동지구 도시재생 활성화 계획을 수립하고 사업을 추진 중에 있습니다.

2.2. 주변 시설

* 명동공원: 지역 주민들에게 사랑받는 휴식 공간으로, 다양한 자연환경과 잘 정비된 산책로, 녹지, 푸른 나무들을 갖추고 있습니다. 계절별 아름다운 풍경을 즐길 수 있으며, 어린이 놀이터, 물놀이장, 운동 시설 등도 마련되어 있어 가족 단위 방문객에게 적합합니다. 공원 내에는 웅상농청장원놀이 정신과 역동성을 현대적인 설계로 구현한 '장원마당' 등 문화예술 공간도 조성되어 있습니다.

* 행정 인프라: 양산시 동부권의 행정 및 안전 인프라 구축의 핵심 사업으로, 동부경찰서와 동부소방서가 건립될 예정인 동부행정타운 부지 조성 공사가 진행 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건의 용도는 '답'(논)으로, 농림지역 또는 관련 용도지역으로 지정되어 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 구체적인 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부 요약상 말소기준권리인 을1 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2010-07-30)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 포함됩니다. 총 등기부채권액은 1,808,177,726원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으며, 특히 "이 사건 매각에서 제외되는 목록 2. 토지상의 제시외 건물(철파이프조 스레트지붕 단층 창고 2.16㎡)을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함"이라고 기재되어 있습니다. 이는 해당 법정지상권이 성립되어 있을 경우, 매수인이 인수해야 할 수 있는 중요한 권리이며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점은 큰 리스크 요인이 됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 인수할 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 계획

양산시는 동부양산(웅상)의 균형 발전과 주민 삶의 질 향상을 목표로 명동지구 도시재생 활성화 계획을 수립하고 추진하고 있습니다. 이는 낙후된 지역에 활력을 불어넣고 도시 경쟁력을 강화하려는 노력의 일환입니다. 또한, 웅상지역의 교통망 확충을 위해 소주동·명동 일원에 도시계획도로 개설 공사가 활발히 진행되고 있으며, 이는 지역 접근성과 편의성을 증대시킬 것으로 기대됩니다.

4.2. 지역 특징

명동지구는 과거 지역 고유의 역사·문화 자산인 '웅상농청장원놀이'가 전승되는 지역으로, 이를 도시재생 사업과 접목하려는 시도가 있습니다. 이러한 문화적 특성과 함께 명동공원과 같은 여가 공간이 조성되어 있어, 단순한 주거 기능을 넘어 문화와 휴식이 어우러진 지역으로 발전할 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 대중교통: 동네 규모에 비해 대중교통은 편리한 편이며, 7번 국도상에 부산, 울산을 잇는 모든 시내버스가 정차합니다. 양산시 버스정보시스템을 통해 다양한 시내버스 및 마을버스 노선 정보를 확인할 수 있습니다.

* 도로망: 웅상지역의 상습적인 교통 정체 해소와 안전한 도로 환경 조성을 위해 소주동·명동 일원에 총사업비 696억 7천만원을 투입하는 도시계획도로 개설 공사가 진행 중입니다. 이는 시민들의 출퇴근 및 일상 이동 편의성을 크게 향상시킬 것으로 보입니다.

5.2. 편의시설

명동공원 내에는 물놀이장, 놀이터, 체육시설, 야외무대, 편의시설 등이 갖추어져 있어 주민들의 휴식과 여가 활동을 지원합니다. 또한, 동부행정타운 조성 사업이 추진 중으로, 경찰서 및 소방서가 건립될 예정이어서 행정 및 치안 서비스 접근성이 향상될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 위험

본건은 '답'(농지)이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일 전까지 이를 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불확실성

본건 토지 위에 소재한 제시외 건물(창고 2.16㎡)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 만약 법정지상권이 성립되어 있다면, 이는 토지 이용에 제약을 가하고 향후 재산권 행사에 상당한 어려움을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 도시 쇠퇴 및 개발 사업 불확실성

명동지구는 현재 도시 재생 사업이 추진 중이나, 과거 도심 쇠퇴 현상과 대형 상업시설 및 아파트 단지 확대로 인한 경쟁 심화 등 잠재적인 상권 침체 요인이 존재합니다. 도시 재생 사업의 성공 여부 및 개발 계획의 구체적인 진행 상황에 따라 미래 가치가 달라질 수 있습니다.

6.4. 인근 혐오시설 관련 가능성

직접적인 혐오시설이 명동 내에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 인근 소주동 지역에 과거 악취 및 민원으로 인해 혐오시설로 여겨졌던 폐기물 소각시설이 있었으며, 현재는 주민 소통 공간으로 활용 방안이 모색되고 있습니다. 본건 토지가 해당 시설과 지리적으로 얼마나 가까운지에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 명동에 위치한 답(논)으로, 경매 사건번호는 울산지방법원 2025타경1192 (1)입니다. 감정가는 1,695,528,000원이며, 토지 면적은 2279.00㎡(약 689.4평)입니다. 현재 해당 지역은 도시 재생 사업이 추진되고 있으며, 명동공원과 같은 녹지 및 여가 공간이 잘 조성되어 있고, 교통망 확충 사업도 활발히 진행되고 있어 미래 발전 가능성이 엿보입니다.

그러나 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 가장 큰 리스크는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 이 권리가 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 법정지상권의 성립 여부와 그 내용을 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도시 재생 및 교통망 확충: 양산시 명동지구의 도시 재생 사업과 도로망 확충 계획은 장기적인 지역 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 우수한 녹지 및 문화 공간: 명동공원과 같은 잘 조성된 공원 및 지역 고유 문화 자산(웅상농청장원놀이)은 지역의 매력을 더합니다.

* 향후 행정 인프라 확충: 동부행정타운 조성으로 경찰서, 소방서 등이 들어설 예정으로, 지역 발전과 주민 편의 증진이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(1,695,528,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소들을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용

* 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 이용 제약 및 인수 부담 (가장 중요)

* 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 명동지구 도시 재생 사업의 실질적인 성과

* 주변 유사 토지의 실거래가 및 현황

법정지상권의 불확실성이 매우 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 명확한 법적 검토 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 해당 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있으며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 전문가와 함께 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.