나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11655 [1] 울산광역시 동구 주전동 142-5 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11655 [1] 울산광역시 동구 주전동 142-5 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경11655 | 소재지: 울산광역시 동구 주전동 142-5 | 감정가: 74,356,600원 | 최저가: 36,435,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 경매 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2025타경11655 (1)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

소재지는 울산광역시 동구 주전동 142-5이며, 용도는 단독주택입니다.

매각대상은 토지/건물 지분매각이며, 현재 소유자와 채무자는 이OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본건의 총 감정가는 74,356,600원입니다.

토지 면적은 154.00㎡ (약 46.59평)이며, 건물 면적은 146.64㎡ (약 44.36평)입니다.

제시외 건물 면적은 1.00㎡ (약 0.30평)입니다.

본건은 토지 지분율 2799.72, 건물 지분율 2665.9151999999995의 지분 매각 물건입니다.

1.3. 물건 현황 요약

본건은 조적조 슬래브지붕 2층 건의 단독주택입니다.

외벽은 치장타일 및 페인팅 마감이며, 난방 및 위생 급배수 설비가 되어 있습니다.

제시외 건물로 소규모의 간이 보이러실 2개가 소재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 동구 주전동의 '주전항 방파제' 서남측 인근에 위치합니다.

주위는 간선도로변으로 근린생활시설과 단독주택이 혼재하는 주상지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 진입이 가능하며, 일반 대중교통편은 보통 수준입니다.

본건은 폭 약 15미터 정도의 중로(중로2류, 보조간선도로)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 사다리형의 평탄한 단독주택 용지로 이용 중입니다.

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(주전지구)에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 특성

본건은 토지 및 건물에 대한 ‘지분 매각’입니다.

또한 경매는 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 주요 법적 사항 및 주의 사항

본건은 일괄매각이며, 제시외 건물 1.00㎡가 포함되어 매각됩니다.

가장 중요한 주의사항은 ‘공유자 우선매수신고’가 되어 있으며, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)이 적용되는 물건이라는 점입니다.

만약 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주전항 인근의 주상지대에 위치하여 주거와 근린생활시설이 혼재된 형태입니다.

제1종일반주거지역으로 용도상 상업 시설의 밀집도는 높지 않겠으나, 주전항 주변의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변은 주전항 방파제와 인접하여 해안가에 위치하고 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 확인할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

본건은 지분 매각 물건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 소유권을 정리해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크가 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수권 리스크

경매 기일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이라 하더라도 소유권을 취득하지 못하게 될 수 있습니다. 이는 입찰을 준비하는 투자자의 기회비용 리스크로 작용합니다.

5.3. 명도 및 임대차 관계 리스크

현재 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 소송을 진행해야 할 가능성이 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 제시외 건물 및 부합물 처리 리스크

소규모 간이 보일러실 2개(제시외 건물)가 포함되어 있으나, 해당 물건의 법적 지위 및 활용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 울산 주전동의 해안가 인접 주상지대에 위치한 단독주택 지분 물건입니다.

토지는 중로에 접하고 있어 기본적인 입지는 양호한 편입니다.

그러나 지분 매각이라는 치명적인 권리상의 하자가 존재하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 상존하므로, 투자 결정에 있어 권리 분석 및 출구 전략(공유물 분할, 매입 협상 등)이 매우 중요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지분 물건의 기회

지분 물건은 일반 물건 대비 유찰 가능성이 높아 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 입지의 잠재력

제1종일반주거지역에 속하며 중로에 접한 사다리형 토지이므로, 지분 정리가 완료될 경우 주거 및 근린생활시설 용도로서의 활용 가치가 있습니다.

7.3. 경매 전략

공유자의 매수 의사를 파악하는 것이 가장 중요하며, 입찰 시에는 우선매수권 행사를 염두에 두고 신중하게 가격을 결정해야 합니다. 유찰 횟수에 따라 시세 대비 충분한 안전마진이 확보되었을 때 투자를 고려하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계