나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11637 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1285 양산신도시4차동원로얄듀크비스타 402동 25층2505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건을 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""메기들공원"" 북동측 인근에 위치한 양산신도시
4차동원로얄듀크비스타 402동 25층 2505호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 근린생
활시설 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격
등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 25층 2505호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감, 일부 외장석붙임 등.
내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 사다리형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아
인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2025-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 요약

본 보고서는 울산지방법원 2025타경11637 (1)호 사건에 대한 상세 분석을 담고 있습니다. 해당 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재한 양산신도시4차동원로얄듀크비스타 아파트입니다.

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1285 양산신도시4차동원로얄듀크비스타 402동 25층 2505호

1.2. 2. 면적 정보

* 토지 면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 전용 면적: 84.9794㎡ (약 25.71평)

* 분양 면적: 제공된 정보에는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 3. 건물 정보

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 25층

* 사용승인일: 2017년 6월 15일 (건물 연식 약 9년)

1.2. 4. 감정가

385,000,000원

1.3. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 메기들공원 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 평지에 위치한 사다리형으로 아파트 단지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통

차량으로 아파트 단지까지 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장의 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2017년 9월 28일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 총 채권액 (등기부채권총액): 447,851,793원

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원인 점으로 보아 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 양산신도시4차동원로얄듀크비스타

* 사용승인일: 2017년 6월 15일

* 총 세대수: 521세대

* 최고층수: 30층

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(13대) 등

* 주차: 총 613대 주차 가능

4.2. 주변 편의시설 및 생활 인프라

인근 지역은 아파트 단지와 함께 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 감정평가서상 인근에 메기들공원이 있으며, 주변 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 양산부산대학교병원, 양산시립중앙도서관 등 공공시설 접근성이 양호합니다. (참고:)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 채권액이 감정가를 상회하나, 이는 경매 절차의 일반적인 상황으로 볼 수 있습니다.

5.2. 시장 및 기타 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 진행 중 중복으로 인한 절차 변경이나 유동화 관련 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 최근 매매 동향을 고려할 때, 급격한 시세 하락 또는 상승 가능성에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양산 신도시 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 메기들공원 등 근린 시설과 접근성이 좋습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 높은 층수: 25층으로 조망권 및 일조권이 좋을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 신축급 아파트로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 및 감정평가액을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 주의 깊게 관찰해야 합니다.

8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가를 기준으로, 본 건과 유사한 평형(84.9794㎡)의 27층 매물이 40,000만원에 거래되었으며, 17층 매물은 36,950만원에 거래되었습니다. 본 건은 25층으로, 최근 실거래가 중 상위권 가격대를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 385,000,000원

최근 실거래 최고가 (27층): 400,000,000원

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 390,000,000원 ~ 410,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.