나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11610 [1] 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1160-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11610 [1] 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1160-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11610
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1160-1
• 용도: 임야

울산지방법원 경매7계 2025타경11610 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1160-1 | 감정가: 1,043,448,000원 | 최저가: 175,372,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경11610 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11610 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1160

용도: 임야

감정가: 1,043,448,000원

토지면적: 6,600.00㎡ (약 1,996.50평)

토지 지분율: (기재된 '660000'은 면적 단위 오류로 판단되며, 전체 지분으로 간주)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 변OO

채무자: 변OO

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 목록 1, 3. 토지는 지적도상 맹지임. 3. 목록 3. 토지는 공부상 지목은 '임야'이나, 현황상 '답(휴경지)'임. 4. 목록 1, 2. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환).

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 소재 수정내저수지 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야 및 단독주택 등으로 형성된 전원적인 환경입니다. 차량 접근은 가능하나, 시 외곽 지역으로 전반적인 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 인접 도로 상태는 목록 1, 3번 토지의 경우 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하며, 목록 2번 토지는 남측으로 세로(비포장)와 접해 있습니다. 토지는 완경사 지세 내 부정형의 토지이며, 현황은 답(휴경지)입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지.

기호(2): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 산림보호구역, 공장설립승인지역.

기호(3): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 산림보호구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역.

특히, 두서면 지역은 난개발 방지를 위한 성장관리계획구역으로 지정되어 체계적인 관리가 이루어지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 및 채무자는 변OO이며, 채권자는 경OOOOOOOOOOOOOO입니다. 권리관계는 경매 진행 과정에서 정리될 것으로 예상되며, 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다. 다만, '일괄매각'으로 진행되므로 토지와 관련된 모든 권리 및 물건을 일괄하여 매수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주위 환경은 주로 농업 활동과 관련된 시설 및 주거지로 구성되어 있습니다. 인근에는 두서농공단지 및 전읍일반산업단지가 위치하여 지역 경제 활동의 일부를 담당하고 있으나, 물건지로부터의 직접적인 상권 연계성은 낮을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

물건지 주변은 수정내저수지가 있는 자연환경과 농경지, 임야가 어우러진 지역입니다. 일상생활에 필요한 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 이는 시 외곽 지역이라는 교통 상황과 맥을 같이 합니다. 최근 울주군 두서면 지역의 농어촌 취약지역 생활여건 개선사업이 선정되어 국비 지원을 받게 된 사례가 있어, 점진적인 생활 환경 개선의 가능성도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 목록 1, 2번 토지에 대해 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명 미제출 시, 매각 불허가 및 매수신청보증금 미반환의 불이익이 발생합니다. 또한, 목록 1, 3번 토지가 지적도상 맹지라는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 목록 3번 토지의 경우 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '답(휴경지)'이므로, 실제 이용 현황과 공부상의 차이를 명확히 인지해야 합니다. 울주군 두서면 지역은 '소멸 고위험' 지역으로 분류된 바 있으며, 납골당 설치 가능성 등 지역 사회의 부정적인 개발 이슈에 대한 우려도 존재한다는 점도 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 자연 친화적인 환경에 위치한 임야입니다. 상당한 규모의 토지 면적과 감정가를 고려할 때, 개발 잠재력 또는 농업적 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무, 현황과 공부상의 차이 등 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 입지 조건상 즉각적인 투자가치보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **광활한 토지 면적**: 6,600㎡ (약 1,996.50평)의 넓은 면적으로, 농업, 임업, 또는 장기적인 개발 계획 수립 시 유리할 수 있습니다.

2. **자연 환경**: 수정내저수지 인근의 쾌적한 자연 환경은 전원생활 또는 주말농장 등의 목적으로 활용될 수 있습니다.

3. **지역 개발 가능성**: 울산시의 성장관리계획구역 지정은 향후 지역 내 체계적인 개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

**투자 시 유의사항:**

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 맹지 여부로 인한 진입로 확보 계획을 구체적으로 수립해야 합니다.

* 각 필지별 지목과 현황의 차이를 명확히 파악하고, 향후 토지 이용 계획에 반영해야 합니다.

* 해당 지역의 개발 규제 및 제한 사항을 상세히 조사해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계