나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11519 [1] 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 산169-20 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11519 [1] 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 산169-20 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11519
• 주소: 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 산169-20
• 용도: 임야

울산지방법원 경매8계 2025타경11519 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 산169-20 | 감정가: 20,491,000원 | 최저가: 7,029,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11519 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 산169-20

용도: 임야

토지면적: 661.00㎡ (약 199.96평)

감정가: 금 20,491,000원

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

1.2. 물건 현황 및 요약

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 소재의 임야로서, 사다리형의 토지이며 남측 하향 경사를 이루고 있습니다. 토지는 활잡목 등이 자생하는 자연림 상태이며, 무엇보다 **'맹지'**라는 치명적인 주의사항이 존재합니다. 인접 도로상태 역시 맹지임이 확인됩니다.

2. 물건 분석 및 입지 조건

2.1. 입지조건

본건은 '찬물내기마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지(전·답), 임야 등으로 형성된 한적한 산림 지대입니다. 인근에는 영남 알프스의 일부인 고헌산 자락이 위치하며, '숲이 마을' 등 전원생활을 위한 마을이 조성되는 등 자연환경이 우수한 청정지역에 해당합니다. 다만, 감정평가서상 전반적인 교통상황은 다소 불편시 되는 지역입니다.

2.2. 권리분석

본 경매는 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자(김OO)가 채무자로서 채권자(대OOOOOOO)의 강제집행에 의해 진행되는 사건으로 보입니다. 매각대상은 토지 전체이며, 제시 외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상입니다. 강제경매의 경우 통상 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸되는 경우가 많으나, 등기부등본상 말소기준권리를 반드시 확인하고 인수되는 권리가 없도록 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

2.3. 토지 이용 제한

해당 임야는 도시지역 및 자연녹지지역에 일부 포함되나, 대부분 **보전산지 및 임업용산지**로 지정되어 있습니다. 이는 산지관리법에 따라 건축이나 형질변경 등 개발행위에 상당한 제약이 있음을 의미합니다. 또한, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 500m 미만 축종)으로도 지정되어 있어 일부 축종의 사육이 제한됩니다. 개발행위를 전제로 한 투자 시에는 토지 이용 계획상 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 환경 및 리스크 분석

3.1. 지역 환경 분석 (생활정보)

인근 지역은 영남 알프스 자락의 산림 및 전원주택 지역으로, 도시의 상업시설이나 편의시설은 미비하며, 조용하고 청정한 자연환경이 가장 큰 특징입니다. 교통 불편도를 감안할 때, 차량을 이용한 접근이 필수적이며, 순수한 임야 관리 목적의 토지로 평가됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크: **맹지 (접근 도로 없음).** 본건은 현황상 도로와 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행권 및 사용승낙)가 필수적이며, 이는 예측 불가능한 추가 비용과 시간을 발생시키는 주요 리스크입니다.

법적 리스크: **보전산지 및 임업용산지.** 개발행위 자체가 매우 제한적이므로, 장기적인 투자 관점이나 산림 보존 목적이 아니라면 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

환경 리스크: 주변 환경 검색 결과, 대규모 혐오시설이나 산업단지는 확인되지 않는 청정지역으로 판단됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건 임야는 울산 외곽의 우수한 자연환경을 갖추고 있으나, **맹지**라는 점과 **보전산지/임업용산지**라는 강력한 개발 제한이 동시에 존재하는 물건입니다. 따라서 일반적인 건축이나 개발을 목적으로 하는 투자에는 매우 부적합하며, 토지 이용 계획상 제약 해소는 거의 불가능하다고 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

* **매우 낮은 감정가:** 토지 면적(약 200평) 대비 감정가가 낮아 장기적으로 보전산림 자산 확보 목적 또는 인근 토지와의 합병을 통한 맹지 탈출 전략을 구사할 투자자에게 적합합니다. (평당 약 102,470원 수준)

* **자연녹지지역 포함:** 비록 대부분이 보전산지이지만, 도시지역 및 자연녹지지역에 일부 속해 있어, 향후 인근 지역 개발 계획이나 용도 변경 시 잠재적인 가치 상승 여지가 아주 희박하게 남아있습니다.

* **권리관계 단순:** 소유권 외 특이사항(제시외 물건 등)은 없어 권리관계 자체는 단순해 보입니다.

**최종 권고:** 맹지 해결 가능성이 없는 투자자나 단기 시세차익을 목표로 하는 투자자는 접근을 피하고, 장기적인 산림 관리 목적이거나 주변 토지 매입을 통한 맹지 탈출 전략을 세울 수 있는 전문 투자자에게 저가 매수 기회로 활용될 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 답사를 통해 맹지 상태를 확인하고, 인접 토지주들의 동향을 파악해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계