나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11728 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11728 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11728
• 주소: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호
• 감정가: 216,000,000원
• 최저가: 151,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매8계 2025타경11728 | 소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 151,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (울산지방법원 2025타경11728)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2025타경11728 (1)이며, 매각대상은 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층 305호 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산강제경매로 진행 중이며, 감정가는 216,000,000원으로 산정되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조 지하 1층 지상 18층 건물 중 3층에 위치합니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

본 건의 토지면적은 10.65㎡ (약 3.22평)이며, 건물면적(전용면적)은 64.04㎡ (약 19.37평)입니다. 감정가 대비 면적을 고려할 때, 도심 핵심 입지 주거용 오피스텔로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

1.3. 임대차 현황

현재 임차인 최이슬이 전세보증금 300만원, 월세 70만원에 임대 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 일반적인 임대보증금/월세 구조와 다소 차이가 있어 임대차 계약의 진위 및 대항력 유무에 대한 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

2. 입지 분석 및 주위 환경

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시청 북측 인근에 위치하여 행정 중심지와의 접근성이 매우 뛰어납니다. 주위는 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 주상복합 건물로, 외벽은 화강석 마감, 내부에는 실크벽지, 강마루, 폴리싱타일 등 비교적 고급 마감재가 사용되었습니다. 현재 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 다용도실 등)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스개별난방, 승강기, CCTV, 주차타워 등의 설비를 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 강제경매의 경우 채권 회수가 목적이므로 매각 과정에서 채권자의 의사가 비교적 강하게 반영될 수 있습니다.

3.2. 매각 대상 및 특이사항

토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 깔끔한 편입니다. 다만, 임차인 현황을 볼 때, 임차인의 전입일자, 확정일자 등의 확인을 통해 말소기준권리(MGL)보다 선순위 대항력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 선순위 대항력을 갖춘다면, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

울산광역시청 인근 상권은 안정적인 행정 및 오피스 수요를 기반으로 합니다. 대상웰리움은 시청과 가까워 오피스텔 수요층이 풍부하며, 특히 주거용 오피스텔로서 직장인이나 소규모 가구의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 상권 활성도가 높은 지역에 속합니다.

4.2. 생활 편의 정보

주변에 다수의 근린생활시설, 은행, 병의원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 시청 인근은 울산의 주요 행정 및 금융 시설이 모여 있는 핵심 지역이므로 주거 만족도가 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크 (가장 중요)

제시된 임차인 최이슬의 전세보증금 300만원은 매우 소액이므로, 월세 계약 시 관례적인 보증금일 가능성이 높습니다. 그러나 소액이라도 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 보증금(300만원)을 인수해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 법원에서 발송하는 매각물건명세서를 통해 임차인의 진정한 대항력 유무를 정확히 확인해야 합니다.

5.2. 오피스텔 및 주차 리스크

오피스텔은 아파트에 비해 대출 규제나 환금성(매매 속도) 측면에서 다소 불리할 수 있습니다. 또한, 주차타워 및 필로티 구조 주차장을 이용하는 건물의 특성상 주차 편의성이 아파트 대비 떨어질 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설 여부

주변 지역을 검색한 결과, 대상웰리움 주변은 시청 및 주거지역으로 형성되어 있어 현재 시점에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도로변 인근에 위치하여 소음 등의 환경적 요소는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 울산광역시청 북측 인근의 핵심 입지에 위치한 주거용 오피스텔로, 입지적 안정성과 임차 수요의 풍부함이 가장 큰 장점입니다. 건물 상태 및 내부 설비도 양호하여 주거 환경이 우수합니다. 감정가 2억 1,600만원을 기준으로 볼 때, 향후 낙찰가에 따라 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 울산광역시청 인근으로 직장인 수요가 꾸준하고 공실 위험이 낮습니다.

주거용 오피스텔: 방 2개 구조(64.04㎡ / 약 19.37평)로 구성되어 있어 소형 아파트를 대체하는 주거 기능이 우수합니다.

안정적인 수익률 기대: 경매를 통한 저가 매입에 성공할 경우, 임차인으로부터 월 70만원의 월세 수익을 안정적으로 확보할 수 있습니다. (다만, 임대차 현황의 진위 및 대항력 여부 사전 확인 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매8계