나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11728 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시청 북측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물 내 3층 305호로서,

외벽 : 화강석버너구이, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 실크벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 강마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 폭재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 신발장, 붙박이장, 화재탐지
및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링쿨러, 승강기, CC
TV, 공동현관기, 주차타워, 필로티구조 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가로장방형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 6M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 최이슬에게 전세보증금 3백만원, 월세 70만원에 임대 중인 것
으로 세입자로 부터 조사됨.

- 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11728 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층 305호

* 용도: 주거용 오피스텔

* 토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

* 건물면적: 64.04㎡ (약 19.38평)

* 감정가: 216,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 6M 정도의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 진하윤: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-27, 확정일자 2023-01-27. 물건명세서에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 등기되어 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(신청채권자)로부터 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이 확약서의 효력으로 인해 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수할 위험은 현저히 감소될 것으로 보입니다.

* 최이슬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-26, 대항력 있음. 임차인 최이슬은 대항력이 있으나, 제공된 정보상 보증금이 0원이며 차임도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 특이사항으로, 실제 거주 권리에 대한 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황:

을구 1번 주택임차권 (진하윤)이 등기되어 있으나, 말소 대상이거나 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경11728)이 말소기준권리입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 포기 확약서 제출로 인해 발생 가능성 현저히 낮음)

4. 상권분석

* 본건은 울산광역시청이 인근에 위치한 지역으로, 관공서 및 배후 주거단지와 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 오피스텔의 주 용도가 주거용으로 조사되어, 주변의 주택 및 아파트 단지 거주민을 대상으로 한 임대수익 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 18층 건물 내 3층 305호입니다.

* 내부 구조: 주거용 오피스텔로서 방 2개, 거실, 주방겸식당, 욕실, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차타워 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 최이슬의 '대항력 있음' 상태: 보증금 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 법적 절차 외의 점유 관계에 대한 추가 확인 및 명도 진행 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 미확인 혐오시설: 주변 현장 조사 시 혐오시설(예: 고물상, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 일반적인 부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 가격 변동 위험은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시청 인근에 위치한 신축급 주거용 오피스텔로, 입지 및 접근성이 양호합니다. 초기 권리분석에서 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 우려되었으나, 임차인(진하윤)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해당 위험은 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다. 임차인 최이슬의 경우, 보증금은 없으나 대항력이 존재하므로 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 권리관계가 비교적 명확하게 정리되고 있어, 경매 물건으로서의 매력도가 높다고 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산광역시청 인근으로 행정 및 업무시설 접근성이 우수하며, 주거 편의성이 높습니다.

* 비교적 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 대항력 포기 확약서로 해소되어, 투자 리스크가 감소했습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 주거단지와 상업시설 발달로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축급 오피스텔: 준공 연도가 오래되지 않은 건물로, 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 및 본건의 입지, 상태, 권리관계 명확성 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

현 시세 분석을 위한 구체적인 주변 실거래가 및 매물 정보가 부족하나, 감정가가 시장 가치를 잘 반영하고 있다고 가정할 때, 예상 입찰가는 216,000,000원에서 225,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 최근 시장 동향 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 나와 있는 매물들의 가격, 그리고 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 상황에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 제공된 감정가와 권리분석 결과를 바탕으로 산정한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.