나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11711 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 889 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 ""상대교"" 남측 인근에 위치하며, 인근
지역은 축사, 농경지(전,답,과수원)가 혼재한 농경지대이고, 본건은 축사 및 농경지 등으로
이용중인 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 또는 인근 도로변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및
배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 ""전""으로 이용중임.
- 기호(2) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 ""전 및 내부 도로""로 이용중임.
- 기호(3) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 ""전""으로 이용중임.
- 기호(5) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 ""축사부지, 도로""로 이용중임.
- 기호(6) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 ""전""으로 이용중임.
- 기호(7) 토지: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 ""전 및 내부 도로""로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1) 토지: 북동측으로 소폭(폭 3~4미터 내외)의 막다른 포장도로에 접함.
- 기호(2) 토지: 본건 토지상에 소폭(폭 3~4미터 내외)의 막다른 포장도로가 개설되어 있음.
- 기호(3) 토지: 북측으로 소폭(폭 3~4미터 내외)의 포장도로에 접함.
- 기호(5) 토지: 북서측 및 동측으로 소폭(폭 4~5미터 내외)의 포장도로에 접함.
- 기호(6) 토지: 동측으로 소폭(폭 3~4미터 내외)의 포장도로에 접함.
- 기호(7) 토지: 북서측으로 소폭(폭 4~5미터 내외)의 포장도로 및 남서측으로 소폭(폭 3~4
미터 내외)의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만
축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리
에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>임.

- 기호(2) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만
축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리
에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지
임.

- 기호(3,6,7) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지임.

- 기호(5) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만
축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리
에 관한 특별조치법>, 하천구역<하천법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3,5,6,7) 토지 및 인접토지 경계선상에 다량의 수목이 소재하나, 수목의 수종 및
수량, 수령, 소목의 위치 등으로 보아 본건 토지에 큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

- 기호(1) 토지는 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 지목이 ""전""이나, 토지대장상 지목은
""전""이며, 현황 ""전""으로 이용중임.

- 기호(2) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 ""임야""이나, 현황 ""전, 내부 도로""로 이용중
임.

- 기호(3) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 ""과수원""이나, 현황 대부분 ""전""으로 이용중
임.

- 기호(5) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 ""목장용지""이나, 현황 대부분 ""축사부지""로
이용중임.

- 기호(6) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 ""답""이나, 현황 대부분 ""전""으로 이용중임.

- 기호(7) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 ""답""이나, 현황 ""전, 내부 도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 칼라쉬트지붕 단층 건물로서
외벽 및 내벽: 하단부 조적조 및 상단부 강판잇기 마감, 일부 개방형 마감.
바닥: 콘크리트 몰탈 마감.
주기둥: H-Beam 150x150mm임.

이용상태

현황 축사 및 퇴비사, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 관정 및 물탱크설비, 기타 부대설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 및 제시외설비[기호(ㄱ~ㅈ): 후첨 ""건물
개황도, 사진용지"" 참조]가 소재하며, 제시외건물 및 제시외설비의 구조 및 규모, 용도 등
으로 보아 본건 토지 및 건물의 사용에 큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
본건 건물 일부(113.65㎡)는 증축(증축일 2019년 7월 2일) 되었음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 11.8㎡, 경량철골조 조적조 판넬지붕 단층 창고 90.6㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 142.5㎡, 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 관리실 18.0㎡, 목조 기와지붕 단층 파고라 7.5㎡, 농업용 저온저장고 1식, 농업용 건조기 1식) 및 소나무, 단풍나무 기타 수목 일체 매각에 포함. 단, 본건 토지 중 운화리 889, 운화리 890-1 지상 소재 동일면적 철파이프조 비닐지붕 단층 이중비닐하우스 328.0㎡ 2동은 매각에서 제외함.
2. 본건 토지 중 운화리 889, 운화리 890-1, 운화리 891-6, 운화리 891-7은 각 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수함).
3. 본건 건물은 공부상 ‘운화리 891, 891-3번지’이나, 토지 합병으로 현황은 ‘운화리 891번지’에 소재하며, 축사 및 퇴비사, 창고로 이용 중임. 매각가격은 건물 중 일부 증축된 부분(113.65㎡, 증축일 2019. 7. 2.)을 포함한 가격임.
4. 본건 토지 중 운화리 889는 등기사항전부증명서상 ‘전’, 대장상 ‘임야’로 상이하나 현황은 대부분 ‘전’으로, 운화리 890는 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘전 및 내부도로’로, 운화리 890-1은 지목이 ‘과수원’이나 현황 대부분 ‘전’으로, 운화리 891은 지목은 ‘목장용지’이나 현황 대부분 ‘축사부지, 일부 도로’로, 운화리 891-6은 지목은 ‘답’이나 현황 대부분 ‘전’으로, 운화리 891-7은 지목 ‘답’이나 현황은 ‘전 및 내부 도로’로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11711 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 889

* 건물 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 2,017,757,500원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 울산원예농업협동조합 (자료상 추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

1.1. 토지현황

2.

토지는 총 5,774.58㎡ (약 1,747평) 면적이며, 현재 다양한 지목과 현황을 포함하고 있습니다.

* 총 토지 면적: 5,774.58㎡ (약 1,747평)

* 토지 지분: 5,774.576㎡ (약 1,747평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 지목 및 현황 차이:

* 운화리 889: 등기사항전부증명서상 ‘전’, 대장상 ‘임야’, 현황 ‘전’

* 운화리 890: 공부상 ‘임야’, 현황 ‘전 및 내부도로’

* 운화리 890-1: 지목 ‘과수원’, 현황 ‘전’

* 운화리 891: 지목 ‘목장용지’, 현황 ‘축사부지, 일부 도로’

* 운화리 891-6: 지목 ‘답’, 현황 ‘전’

* 운화리 891-7: 지목 ‘답’, 현황 ‘전 및 내부도로’

* 포함 매각 제시외 건물 및 수목:

* 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 11.8㎡, 90.6㎡, 142.5㎡

* 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 관리실 18.0㎡

* 목조 기와지붕 단층 파고라 7.5㎡

* 농업용 저온저장고 1식, 농업용 건조기 1식

* 소나무, 단풍나무 기타 수목 일체

* 제외 매각 제시외 건물:

* 본건 토지 중 운화리 889, 운화리 890-1 지상 철파이프조 비닐지붕 단층 이중비닐하우스 328.0㎡ 2동

1.2. 건물현황

2.

건물은 총 1,242.25㎡ (약 376평) 면적이며, 현재 축사, 퇴비사, 창고 등으로 이용 중입니다.

* 총 건물 면적: 1,242.25㎡ (약 376평)

* 건물 지분: 1,242.25㎡ (약 376평)

* 건물 제시외 면적: 270.40㎡

* 건물 구조: 경량철골구조 칼라쉬트지붕 단층 건물

* 외벽 및 내벽: 하단부 조적조 및 상단부 강판잇기 마감, 일부 개방형 마감.

* 바닥: 콘크리트 몰탈 마감.

* 주기둥: H-Beam 150x150mm.

* 이용 상태: 현황 축사 및 퇴비사, 창고 등으로 이용 중.

* 증축 부분: 일부 113.65㎡ (증축일 2019. 7. 2.) 포함, 감정가에 반영됨.

* 공부상 주소와 현황: 건물 공부상 주소는 ‘운화리 891, 891-3번지’이나, 토지 합병으로 현황은 ‘운화리 891번지’에 소재.

* 건축물대장상 정보:

* 건축물 주용도: 동물 및 식물 관련시설

* 구조: 경량철골구조

* 사용승인일: 2007.05.15.

2. 입지조건

2.

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 지역에 위치하고 있습니다.

* 위치: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 ‘상대교’ 남측 인근.

* 주위 환경: 본건은 축사, 농경지(전, 답, 과수원)가 혼재된 지역에 위치하며, 본건 자체는 축사 및 농경지 등으로 이용 중입니다. 주변 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 토지 또는 인근 도로변까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 각 토지 필지별로 북동측, 북측, 북서측, 동측, 남서측으로 소폭(폭 3~5미터 내외)의 막다른 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

2.

본 물건은 권리상 특별한 문제가 없어 보입니다.

* 말소기준권리: 2021년 02월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을22, 을12).

* 인수되는 권리: 없음. (말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.)

* 기타 등기부 요약:

* 토지 등기부 채권 총액: 1,290,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,290,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임차인 정보 및 보증금, 차임에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 혹시 모를 상황에 대비하여 현장 조사 시 임차인 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

2.

본 물건은 농업 및 축산업이 주로 이루어지는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 기능보다는 농업 관련 사업에 특화된 입지입니다.

* 상업 시설: 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지 않아, 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 잠재적 수요: 축산업, 농업 관련 업체, 또는 이러한 시설을 필요로 하는 개인이나 법인에게는 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다.

* 지역 특성: 온양읍은 농업 지역으로, 지역 경제는 농업 및 관련 산업에 기반을 두고 있습니다.

5. 생활정보

2.

주변 생활 편의시설 및 환경에 대한 정보입니다.

* 편의시설:

* 본건 인근 지역은 농경지와 축사가 주를 이루므로, 도심 지역과 같은 다양한 편의시설(마트, 백화점, 문화시설 등) 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 기본적인 생활 편의는 온양읍 소재지 또는 인근 도시 지역으로 이동하여 해결해야 할 것으로 보입니다.

* 의료시설:

* 울산광역시 울주군 보건소 및 인근 지역 병의원을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설:

* 온양초등학교, 온양중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 대중교통:

* 인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로 이동 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 위험 요소는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필수:

* 운화리 889, 890-1, 891-6, 891-7 토지는 농지에 해당하므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

* 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 미제출할 경우, 매각 불허가 결정이 내려지며 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황의 차이:

* 본건 토지 중 다수가 공부상 지목과 실제 현황이 다릅니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립이나 재산권 행사 시 복잡성을 야기하거나 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다.

* 개발 관련 규제:

* 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 대한 규제가 많습니다.

* 특히, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 운영 시에도 관련 법규(축종별 거리 제한 등)를 준수해야 합니다.

* 하천구역(기호 5 토지)으로 지정된 부분도 있어 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목:

* 매각에 포함되는 다수의 제시외 건물과 수목이 존재합니다. 이들에 대한 관리 및 처분 계획이 필요합니다.

* 다만, 제외되는 이중비닐하우스(2동)는 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 및 환경 민감성:

* 주변 지역은 농경지와 축사 등이 혼재하는 지역으로, 악취, 소음, 해충 발생 등 농업 관련 시설로 인한 환경 민감성이 있을 수 있습니다.

* 지도 서비스 검색 결과, 본 건 인근에 명확히 표기된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 이러한 요소를 고려해야 합니다.

7. 종합의견

2.

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 현재 축사, 퇴비사, 창고 등으로 활용되고 있으며, 농경지 및 축사가 혼재된 지역의 특성을 지니고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 깨끗한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다수의 토지에서 지목과 현황의 차이가 존재하고, 자연녹지, 개발제한구역, 보전산지 등 토지 이용에 대한 규제가 많다는 점은 주요 고려 사항입니다.

본 물건은 현재의 용도(축사, 창고 등)를 그대로 유지하거나, 농업 및 축산업 관련 사업을 확장하고자 하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 규제 사항과 농지 취득 절차를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자포인트

2.

본 물건의 투자 가치는 다음과 같은 측면에서 살펴볼 수 있습니다.

* 넓은 토지 활용성: 5,774.58㎡ (약 1,747평)의 넓은 토지를 소유하게 되어 다양한 토지 활용이 가능합니다.

* 현재 이용 중인 시설: 축사, 퇴비사, 창고 등 현황 이용 중인 시설을 즉시 활용하여 추가적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 관리 및 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 지목과 현황의 차이 및 규제: 복잡한 지목 및 현황 차이, 그리고 다수의 개발 규제에도 불구하고, 현행법 내에서 농축산업 관련 시설로 활용하거나, 향후 규제 완화 시 잠재적 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

2.

본 물건의 감정가는 2,017,757,500원입니다.

현재 인수되는 임차 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 낙찰가, 본 물건의 현 상태, 향후 활용 가능성, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이 단계에서는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 성공적인 경매를 위해서는 해당 물건에 대한 면밀한 추가 조사와 전문가의 상담을 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.