나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11665 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 175 이편한세상울산역어반스퀘어 109동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 언양읍 소재 '언양고등학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물 내 제15층 제1504호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지바름 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(언양어음지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11665 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 175 이편한세상울산역어반스퀘어 109동 15층1504호

용도: 아파트

감정가: 400,000,000원

토지면적: 41.61㎡ (약 12.58평)

토지지분: 41.61059999999999㎡ (약 12.58평)

건물면적: 74.83㎡ (약 22.64평)

건물지분: 74.831㎡ (약 22.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 소재 '언양고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 울산역까지 자동차로 5분 이내, 도보로는 20분 내외로 소요됩니다. 또한, 울산 시내로 가는 버스 노선이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 도로상태:

주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(언양어음지구)으로 지정되어 있습니다. 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있거나 저촉되어 있습니다. 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)에 해당하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

단지 인근에는 편의점(CU), 다양한 식당 및 카페 등이 위치해 있습니다. 또한, 삼남초등학교, 언양중학교, 신언중학교, 언양고등학교, 울산경의고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

임차인 김수현 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원에 거주 중입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 12월 22일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 13일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기(을3) 또한 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 12월 13일 접수된 경남은행의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부요약:

등기부상 소유권보존(갑1), 근저당권(을1, 을2), 가압류(갑2, 갑4, 갑5), 압류(갑7) 등의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다. 경남은행의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 되며, 그 외 근저당권, 가압류, 압류, 주택임차권(을3) 등은 모두 말소됩니다. 경매개시결정 등기(갑12)도 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 440,381,285원입니다.

4. 상권분석

단지 인근에 근린생활시설이 있으며, 아파트 내 복리시설도 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 단지 주변으로 상가동이 형성되어 있어 입주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

아파트명: e편한세상울산역어반스퀘어

주소: 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 175

사용승인일: 2022년 7월 29일

총 동수: 10개동

총 세대수: 934세대

최고층: 25층

최저층: 2층 (건물표제부상 최저층 정보 없음, 일반적인 아파트 구성)

주차대수: 총 1,346대 (세대당 약 1.43대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 면적 정보:

전용면적 (실제 사용 면적): 74.83㎡ (약 22.64평)

타입별 정보 (참고): 84.8763㎡ (약 25.67평) [JSON 데이터]

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있어 도로 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 향후 지역 내 개발이나 업종 선택에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타:

최근 건축된 아파트이나, 입주민 후기 중 일부에서 보일러 등 고장 시 A/S 지연 문제가 언급된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 아파트입니다. 울산역 인근으로 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 또한, 15층에 위치하여 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 복잡하지 않고 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 구축물입니다.

* 우수한 교육 환경: 단지 내 유치원 및 인근 다수의 학교가 있어 자녀가 있는 가정에 적합합니다.

* 편리한 교통: 울산역이 인접하여 광역 교통 이용이 용이하며, 시내버스 노선도 잘 갖춰져 있습니다.

* 양호한 편의시설: 단지 내 복리시설과 인근 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 토지/건물 지분: 감정가는 4억원이나, 실제 거래가는 더 높게 형성될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 본 물건과 유사한 면적(84.87㎡)의 15층 매물이 2026년 7월 5일에 458,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 본 건물의 감정가는 400,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 그리고 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 이상의 입찰이 예상됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 430,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.