나이스옥션 법원경매 울산 2025타경988 [1] 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 102동 12층1208호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경988 [1] 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 102동 12층1208호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경988
• 주소: 울산광역시 남구 돋질로401번길 12 세양청구아파트
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매8계 2025타경988 | 소재지: 울산광역시 남구 돋질로401번길 12 세양청구아파트 | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 231,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경988 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 172-1 세양청구마을 102동 12층1208호

용도: 아파트

감정가: 330,000,000원

토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 (공급면적 별도 정보 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (별도 정보 없음)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 삼산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 23층 건물 중 12층에 위치한 1208호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 주변 가로망 상태가 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 삼산초등학교 및 파랑새유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관례 및 기타 참고사항은 별도로 명시된 내용이 없습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 울산광역시 남구 삼산동에 위치하여 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 북동측 인근에 삼산초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 파랑새유치원도 가까운 거리에 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '유동화물건'이라는 점과 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 유동화 물건은 일반 경매와는 다른 특수성을 가질 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계를 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 현황, 대항력 유무, 배당 여부 등을 철저히 조사하고 권리 분석을 진행해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 이를 통해 지역 주민들을 위한 기본적인 상업, 금융, 외식 등 생활 편의 서비스 이용이 편리합니다. 인근 상업 시설 및 단지 내 상가 등을 통해 편리한 생활이 가능하며, 주거 지역으로서 안정적인 상권 흐름을 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

교육: 삼산초등학교 및 파랑새유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량을 이용한 단지 진입이 용이하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 비교적 용이한 편입니다.

편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요하며, 명도 지연이나 추가적인 법적 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, '유동화 물건'이라는 특성으로 인해 일반 경매 절차와는 다른 취급이 이루어질 수 있으며, 관련 법규 및 특수성을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 남구 삼산동의 세양청구마을 아파트는 우수한 교육 환경과 편리한 생활 기반 시설을 갖춘 주거지입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'과 '유동화 물건'이라는 권리 관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인과의 관계를 명확히 파악하고, 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 거주 환경을 누릴 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 주거 수요: 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 실수요자들에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 울산광역시 남구 삼산동은 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석 기반의 가치 확보: 대항력 있는 임차인 등의 권리 관계를 정확히 분석하고, 이를 바탕으로 명도 계획을 수립한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 투자를 실행할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계