나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11638 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 소재 ""강동고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아
파트), 근린생활시설, 주상용, 단독주택 및 나지 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 중 1층 102호(사용승인일 :
2016.11.14.)로서,
외벽 : 치장석 붙임 등
내벽 : 타일마감 등
창호 : 샤시창

이용상태

근린생활시설(외부표기:피자애)이나 현재 휴업상태입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30미터내외 및 북측으로 폭 약 15미터내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 2021.03.23자로 구획정리사업완료로 소재지 산하동 995-1, 토지면적 : 609.0
㎡(환지), 지목 ""대""로 각각 변경되었습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 근린생활시설(외부표기: 피자애)이나 현재 휴업상태임.
2. 2021. 3. 23.자 구획정리사업완료로 공부상 소재지가 산하동 강동산하지구62블럭1롯트에서 산하동 995-1로, 대지권의 목적인 토지의 공부상 면적이 3155㎡에서 609.0㎡(환지)로, 지목 '임야'에서 '대'로 각 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11638 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사 (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 물건 개요

소재지: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 중 1층 102호

사용승인일: 2016년 11월 14일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 135.16㎡ (약 40.88평)

토지 지분: 135.15849431349926㎡ (약 40.88평)

건물 면적: 44.61㎡ (약 13.49평)

건물 지분: 44.61㎡ (약 13.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

환지 후 토지 공부상 면적: 609.0㎡ (약 184.23평) (지목: 대)

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 476,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

유동화 물건

2021년 3월 23일 구획정리사업 완료로 인해 공부상 소재지, 토지 면적 및 지목 변경 완료

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

울산광역시 북구 산하동 소재 강동고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 주상용, 단독주택 및 나지 등으로 형성된 지역입니다.

강동 해안지구 인근으로 관광 인프라가 조성 중이며, 몽돌해변과 산책형 공원이 추진되고 있습니다.

1.2. 2. 교통

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로 폭 약 30미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

울산외곽순환도로 개설 예정으로 교통 접근성 향상이 기대됩니다.

1.2. 3. 토지 이용

토지 형상은 부정형이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2021년 3월 23일 구획정리사업 완료로 지목이 '임야'에서 '대'로 변경되었습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)

대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

가축사육제한구역(전부제한)

상대보호구역

도시개발구역(강동산하지구)

준보전산지

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

등기부채권 총액: 394,402,222원

말소기준권리: 2017년 1월 24일자 경남은행 근저당권 (을1)

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 소멸되지 않을 수 있으나, 본건의 경우 모든 권리가 말소되는 것으로 보입니다. (갑9, 갑13, 갑14 등 전부 말소 기재)

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

*주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 산하동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

강동 해안 관광지구 개발과 함께 관광객 및 주민을 위한 상권이 형성되고 있습니다.

북구 지역 상점가 중 강동산하 상점가의 온누리상품권 가맹률이 92%로 우수한 것으로 나타났습니다.

1.4. 2. 업종 현황

본건은 외부 표기상 '피자애'라는 상호의 근린생활시설입니다.

현재는 휴업 상태입니다.

1.4. 3. 임대 현황

임대 관계는 현재 미상입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

건물 내 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 주변 시설

* 교육 시설: 강동초등학교, 강동중학교, 강동고등학교가 인근에 위치합니다.

* 관광 시설: 강동 해안지구의 몽돌해변, 해안산책로, 조성 예정인 해변 산책형 공원 등이 있습니다. 롯데리조트 등 대규모 숙박 시설도 개발 중입니다.

* 편의 시설: 반경 2km 내 코스트코, 롯데마트 등 생활 편의 시설이 언급되나, 본건과의 구체적인 거리는 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 휴업 상태

현재 건물이 휴업 상태로, 공실 가능성 또는 재임대/재개업을 위한 추가적인 투자 및 노력이 필요합니다.

1.6. 2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건보다 절차가 복잡하거나 특수성을 가질 수 있습니다.

1.6. 3. 임대 관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 산하동 강동고등학교 인근에 위치한 근린상가로, 해안 관광지구 개발 및 도시개발 사업으로 인한 지역 발전 가능성이 있는 곳입니다. 최근 구획정리사업으로 인한 토지 공부상 변경사항이 있었으며, 건물 자체는 비교적 신축(2016년 준공)입니다. 다만, 현재 휴업 상태이며 임대 관계가 미상이어서 실제 활용 방안 및 명도 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 주변 관광 개발 호재를 바탕으로 상권 회복 및 활성화 가능성이 있으나, 투자 전 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강동 해안 관광지구 개발 호재 (해변 산책로, 공원 조성 등)

* 울산외곽순환도로 개통 예정으로 인한 교통 편의 증대

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 토지 지목 '대' 변경 및 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 향후 개발 잠재력 보유

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 476,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 394,402,222원으로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 휴업 상태임을 감안하여, 재활성화 및 명도에 소요될 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 시세 및 주변 개발 현황을 추가적으로 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.