나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11638 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11638 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경11638 | 소재지: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호 | 감정가: 476,000,000원 | 최저가: 333,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 환지 완료 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호 울산지방법원 2025타경11638 (1)의 근린생활시설(상가) 경매 물건 보고서입니다. 본 건은 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구에 위치하며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가 476,000,000원입니다.

현재 공부상 소재지는 구획정리사업 완료(2021. 3. 23.)에 따라 '산하동 강동산하지구62블럭1롯트'에서 '산하동 995-1'로 변경되었으며, 지목 또한 '임야'에서 '대'로 변경되었습니다.

토지면적은 135.16제곱미터 (약 40.88평)이며, 건물면적은 44.61제곱미터 (약 13.49평)입니다.

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화물건으로 진행되는 경매이며, 현재 근린생활시설(외부표기: 피자애)로 이용되나 휴업 상태임을 감정평가서 및 주의사항에서 명시하고 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 2021년 3월 23일 자로 구획정리사업(환지)이 완료되어 토지의 면적, 지목, 소재지가 모두 변경 확정되었다는 점입니다. 이는 토지의 권리 관계 및 이용상의 안정성을 확보한다는 긍정적인 요소로 작용합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 계획 개발 지구(강동산하지구) 내 상업 용지입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 상업 시설로서의 개발 밀도 및 용도에 유리하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 속한 강동산하지구는 공동주택 등의 주거지역을 배후에 두고 형성된 항아리 상권의 성격을 갖습니다.

현재 이용상태는 근린생활시설(피자애)이나 휴업 상태인 점은 상권의 활성화 정도를 보수적으로 판단해야 하는 근거가 됩니다. 다만, 울산 북구의 경우 '강동산하 상점가'가 골목형 상점가로 지정되었으며, 온누리상품권 가맹률이 92%로 매우 높아 지역 상권 활성화에 대한 기대감이 형성되고 있다는 외부 분석 결과가 있습니다.

상권의 잠재력은 높으나, 현재 휴업 상태인 만큼 신규 임차인 유치 시 업종 선정 및 임대료 책정에 대한 심층적인 전략 수립이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 매각 대상

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 채권자(유OOOOOOOOOOOOOOOOO)가 채무자의 부동산을 대상으로 경매를 신청한 사건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 법정지상권이나 건물만의 매각에 따른 리스크는 없습니다. 소유자 김OO이며, 채무자는 공란입니다.

3.2. 임대차 관계 및 기타 권리

감정평가서상 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

따라서 낙찰자는 매각대금 완납 후, 인도명령 또는 명도소송을 통해 점유 관계를 정리해야 할 수 있으며, 임대차 관계가 확인될 경우 그 권리 관계에 따라 보증금 인수 여부 및 대항력 유무를 정확히 분석해야 합니다. 현재 휴업 상태이므로 사실상 점유자를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 현황 및 잠재적 리스크

4.1. 건물의 현황 및 생활정보

본 건물은 2016년 11월 14일 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물이며, 철근콘크리트구조로 양호한 상태입니다. 위생, 급·배수, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있어 상업 시설 운영에 필요한 기본 인프라는 갖추고 있습니다.

주요 생활정보로는 "강동고등학교" 인근에 위치하며, 주거시설 밀집 지역에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 분석 (외부 검색 결과)

울산 북구 산하동 995-1 주변을 대상으로 혐오시설을 검색한 결과, 직접적인 악취나 소음 민원을 유발하는 대규모의 기피 시설은 보고되지 않았습니다.

4.3. 잠재적 리스크

현재 물건이 휴업상태라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 장기간 공실로 이어질 경우 투자 수익률에 직접적인 타격을 줄 수 있습니다.

또한, 임대차 관계가 '미상'이므로, 정확한 현장 조사를 통해 미확인 임차인의 유무 및 대항력 발생 가능성을 면밀히 파악해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 울산 강동산하지구 내 준주거지역에 위치한 근린생활시설로, 토지/건물 일괄매각이라는 점, 구획정리사업(환지)이 완료되어 지적 및 소재지가 안정화되었다는 점 등은 매우 긍정적입니다. 우수한 도로 접합 조건으로 가시성이 확보되어 향후 상권 활성화에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 휴업 상태인 점을 고려하여 보수적인 임대 수익률 분석을 통해 입찰 가격을 결정해야 하며, 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 필수 조건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로와 중로를 모두 접하고 있는 코너성 입지 조건 (가시성 및 광고 효과 우수)

개발 안정성 확보: 환지 완료로 토지 권리 관계가 확정되어 향후 토지 관련 분쟁 가능성 해소

계획 상권: 준주거지역 내 공동주택 배후 상권으로, 배후 수요가 명확함

경쟁력 있는 임대: 휴업 상태이므로 신규 임차인에게 경쟁력 있는 임대 조건으로 빠르게 선점할 수 있는 기회

법원 정보

울산지방법원 경매8계