나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1065 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 193-54 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1065 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 193-54 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경1065 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 193-54 | 감정가: 140,980,000원 | 최저가: 98,686,000원 | 용도: 임야

1. 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 임야 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2025타경1065 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 193-54입니다.

용도는 임야이고, 매각 대상은 토지매각에 한정됩니다. 총 토지 면적은 1,007.00㎡ (약 304.62평)이며, 감정가는 140,980,000원으로 산정되었습니다. 본 경매는 소유자, 채무자, 채권자가 모두 박OO로 확인되는 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

대상 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 덕현마을 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 전원주택 단지와 나대지, 농경지 및 임야가 혼재된 전형적인 도농 복합 지역의 양상을 보입니다.

차량 접근성은 인근까지 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 토지는 사다리꼴 모양의 임야 상태이며, 계획관리지역 및 가축사육제한구역(250m 미만 축종 제한)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일정 부분 제약이 따릅니다.

1.3. 권리 분석 (물건 명세)

본 경매는 부동산임의경매이며, 등기부상 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(박OO)으로 확인됩니다. 이는 복잡한 권리관계로 인한 문제가 발생할 가능성이 낮음을 시사합니다.

매각 대상은 토지 매각(임야)에 한정되며, 건물이나 제시외 물건은 일체 존재하지 않아 명도 및 기타 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성은 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 임야 상태인 점을 고려할 때 실제 임차인이 존재할 가능성은 희박합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건이 임야이며 주변이 덕현마을을 중심으로 한 전원주택 및 농경지 지역이므로, 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 웅촌면 행정복지센터 소재지 등 웅촌면 중심 지역이나 울산 시내로 접근해야 합니다. 주변 교육 시설로는 웅촌면 내에 춘해보건대학교, 울산미용예술고등학교, 웅촌중학교, 웅촌초등학교 등의 교육 기관이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 (주의 사항)

최대 리스크는 본건이 명확한 도로에 접하지 않은 맹지라는 점입니다. 감정평가서에 따르면 지적도상 전원주택 단지 내 도로 부지와 *꼭지점만* 연결된 상태로 확인됩니다.

이는 건축 행위 등 개발을 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행 지역권 설정 또는 매입)가 필수적이며, 이에 대한 추가 비용 및 시간 소요가 예상됩니다. 또한 정확한 지적 경계를 확인하기 위한 측량이 필요합니다. 인근 지역에 은현공업지역이 존재한다는 정보도 있으나, 본 물건과의 정확한 거리는 현장 확인이 필요하며, 공업지역 인접 여부가 토지 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 계획관리지역 내 임야(1,007.00㎡, 약 304.62평)로, 주변이 전원주택 단지로 형성되고 있어 향후 전원생활 부지나 투자 목적으로 활용될 잠재력은 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 안전한 물건입니다.

가장 큰 난관인 맹지 문제를 해결할 수 있다면 (예: 인접 도로부지 매입 또는 사도 개설 협의) 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히 지적도상 꼭지점이 연결된 도로부지 소유자와의 협상이 핵심이 될 것입니다. 개발을 염두에 둔 실수요자보다는, 장기적인 안목으로 맹지 해제 가능성을 타진할 수 있는 개발 업자 또는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 맹지 리스크가 가격에 반영되어 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰 가능성 높음.

2. 주변 환경이 전원주택 단지로 형성되어 있어 개발 가치 잠재.

3. 계획관리지역으로 용도 변경 및 개발 허가 가능성이 비교적 높음.

4. 권리관계가 단순하여 명도 및 권리상 하자가 없음.

법원 정보

울산지방법원 경매8계