나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11497 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 902 사송더샵데시앙1단지 상가동 지하1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 ""동면초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상2층 중 지하1층 제106호로서,
외벽 : 미장석 붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(1)는 집합건축물대장상 ""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-01-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2017-01-03)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 본건 기호(1)는 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 ""지하1층""이나, 남서측 접면도로 기준으로 현황 ""지상1층""임.

물건 비고

공부상 '지하 1층'이나 남서측 접면도로 기준 현황은 '지상 1층'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11497 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 건은 경상남도 양산시 동면 내송리 902 사송더샵데시앙1단지 상가동 지하1층106호에 소재합니다.

용도는 근린상가이며, 감정가는 638,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

물건 명세서 작성일은 2026년 06월 25일입니다.

토지 면적은 45.14㎡ (약 13.66평)이며, 건물 면적은 46.64㎡ (약 14.11평)입니다.

1.1. 1. 건축물 정보

본 건은 사송더샵데시앙1단지 상가동 지하1층에 위치하며, 건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상2층 중 지하1층 제106호입니다.

이용 상태는 집합건축물대장상 "근린생활시설"로 등재되어 있습니다.

건물 외벽은 미장석 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주위환경 및 교통

본 건은 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 "동면초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통 상황도 보통입니다.

1.2. 2. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 이 (이종순)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2016년 01월 20일

확정일자: 2025년 04월 03일

배당신고일자: 2025년 06월 20일

대항력: 있음

본 임차인은 전입일자(2016-01-20)가 말소기준권리(2021-12-31)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 배당표 확정 시 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.3. 2. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 2021년 12월 23일 (주식회사태영건설 외 1명)

공유자전원지분전부이전(매매): 2021년 12월 31일 (김기현)

근저당권: 2021년 12월 31일 (경남은행, 422,400,000원) - 말소기준권리

임의경매 개시결정: 2025년 03월 14일 (경남은행, 334,829,701원) - 본건 경매 개시

등기부 채권 총액: 422,400,000원

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 건은 사송더샵데시앙1단지 내 상가동에 위치하여, 신축 아파트 단지의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 내 소비 활동을 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있어 향후 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 근접 시설로는 동면초등학교가 있습니다.

단지 내 상가라는 점에서 입주민들의 편의를 제공하는 업종에 유리할 수 있습니다.

차량 접근성이 좋으며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부상 '지하 1층' vs 현황 '지상 1층': 본 건은 공부상 '지하 1층'으로 등재되어 있으나, 남서측 접면 도로 기준으로는 '지상 1층'으로 보이는 현황과의 차이가 있습니다. 이는 향후 행정 처리, 계약, 임대차 등에서 혼란을 야기할 수 있으며, 계약 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 이종순 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 정확한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 신축 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후 수요와 양호한 접근성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

다만, 공부상 층수 표기 오류 가능성 및 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수 여부와 명도 관련 사항을 명확히 파악한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 아파트 단지의 고정 수요 확보 가능성.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건.

근린생활시설로서의 다양한 업종 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 638,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 본건의 현황 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

정확한 입찰가 결정을 위해 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.