나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11565 [1] 울산광역시 중구 성안동 산194-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11565 [1] 울산광역시 중구 성안동 산194-9 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11565
• 주소: 울산광역시 중구 성안동 산194-9
• 용도: 임야

울산지방법원 경매8계 2025타경11565 | 소재지: 울산광역시 중구 성안동 산194-9 | 감정가: 586,410,000원 | 최저가: 410,487,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경11565 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11565 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 산194-9

용도: 임야

감정가: 586,410,000 원

토지면적: 5331.00㎡ (약 1612.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권

1.2. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치하며, '함월구민운동장' 북서측 인근 지역에 속합니다. 주위 환경은 임야, 농경지, 창고, 축사, 체육시설, 그리고 고압송전선 등이 혼재된 지역입니다. 인근까지 차량 접근은 가능하나, 상세한 교통망은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 여러 공유자 간의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 또한, 토지에는 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 현장 조사를 통해 분묘의 존재 여부 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 토지상의 지장물(수목 등)은 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

해당 물건은 현재 개발이 제한된 임야 지역으로, 주변에 주거 상권이나 일반적인 상업 시설은 발달하지 않은 상태입니다. 다만, 인근에 함월구민운동장이 위치하여 체육 시설 접근성은 용이할 수 있습니다. 생활 편의 시설에 대한 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 경계 불확실성

현재 자연림 상태로, 인접 토지와의 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 실제 면적이나 경계가 달라질 수 있습니다.

1.5. 2. 분묘 관련 문제

미확인 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘가 실제로 존재할 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 이에 대한 명확한 조사가 선행되어야 합니다.

1.5. 3. 개발 제한

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 묶여 있어 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. (2025-01-10 자연녹지지역 지정, 2024-08-20 개발제한구역 지정)

1.5. 4. 혐오시설 인접 가능성

보고서상 축사 및 고압송전선 등이 인접 지역에 포함되어 있어, 이에 대한 민감도가 있는 경우 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 5. 공유물 분할의 복잡성

공유물 분할 경매의 특성상, 낙찰 후에도 기존 공유자들과의 관계 정리 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구에 위치한 자연림 상태의 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 토지 자체의 감정가는 높게 책정되어 있으나, 분묘기지권 성립 가능성, 불분명한 지적 경계, 그리고 각종 개발 제한 구역 지정 등으로 인해 실질적인 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 또한, 인접 지역에 축사나 고압송전선 등이 있어 환경적 민감도를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 관점에서는 다음과 같은 점을 고려해볼 수 있습니다.

1. 낮은 개발 가능성 : 현재 지정된 각종 규제로 인해 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

2. 토지 자체의 가치 : 그럼에도 불구하고, 울산이라는 입지와 산림 자원으로서의 토지 자체 가치에 주목할 수 있습니다.

3. 장기적 관점 : 향후 도시 계획 변경 등 규제 완화 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점의 접근이 필요할 수 있습니다.

4. 분묘 처리 : 만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립된다면, 이를 명도하거나 협의하는 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계