나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11490 [1] 울산광역시 동구 일산동 533-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 ""일산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

자루형의 대체로 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중 입니다

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2024-05-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다.
2.기타: 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

1,2층: 조적조 슬라브지붕 3층:경량철골조 판넬지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 벽돌마감

내벽: 타일 및 벽지마감

창호: 샷시창

부속건물: 조적조 슬라브지붕 단층

내외벽: 몰탈마감

이용상태

단독주택,변소로 이용 중입니다

설비내역

위생 및 급배수설비, 상하수도시설 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

ㄱ~ㄹ: 부합물로 보이는 판넬조 판넬지붕 단층 창고 4동이 소재하여 실측사정 평가하였습니다

공부와의 차이

본건 건물 3층은 공부상 슬래브지붕이나 실제 판넬지붕입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.
2. 일괄매각. 제시외 건물(1층소재 판넬조 판넬지붕 단층 창고 2.4㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 6.6㎡, 2층소재 판넬조 판넬지붕 단층 창고 7.5㎡, 3층소재 판넬조 판넬지붕 단층 창고 3.3㎡) 매각에 포함.
3. 본건 건물 3층은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 판넬지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11490 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 533-24

용도: 단독주택

감정가: 394,371,000원

토지면적: 206.20㎡ (약 62.4평)

건물면적: 201.27㎡ (약 60.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부중앙새마을금고 (해당 경매 개시 신청자)

특이사항: 재매각

주의사항:

* 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

* 제시외 건물 4동 (총 19.80㎡, 약 6.0평)이 매각에 포함됩니다.

* 건물 3층은 공부상 슬래브 지붕이나 현황은 판넬 지붕입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '일산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 자루형의 대체로 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 구역이고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 1월 22일 접수된 남부중앙새마을금고의 근저당권 (채권액 156,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2025년 3월 13일 접수된 남부중앙새마을금고의 임의경매 (채권액 110,692,497원)가 말소기준권리보다 후순위로 진행 중입니다.

* 등기부상 총 채권액: 156,000,000원 (근저당권 기준)

* 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* L : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-07, 대항력 없음.

* T : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-07, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-23, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2023-12-27, 배당신고일자 2025-06-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-09, 확정일자 2023-06-07, 배당신고일자 2025-04-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매/임대 정보는 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 2025년 8월, 101.42㎡(약 30.7평) 다세대 주택이 1.7억 원에 거래되었습니다 (평당 약 55만원).

* 2026년 3월, 57.38㎡(약 17.3평) 다세대 주택이 0.85억 원에 거래되었습니다 (평당 약 49만원).

* 2026년 7월, 45.87㎡(약 13.9평) 연립 주택이 0.8억 원에 거래되었습니다 (평당 약 57만원).

* 본 건은 단독주택으로, 206.20㎡(약 62.4평)의 토지 면적과 201.27㎡(약 60.9평)의 건물 면적을 소유하고 있으며, 감정가는 3.94억 원입니다.

* 단독주택의 경우, 토지 가치가 매매가에서 큰 비중을 차지하므로, 해당 필지의 위치, 용도지역(제2종일반주거지역), 도로 접면 상황 등을 종합적으로 고려하여 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

* 주변 단독주택의 최근 실거래가 정보를 추가로 파악하여 감정가의 적정성을 검토하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경:

* 일산초등학교 남동측 인근에 위치하여 통학이 편리하며 교육 환경이 양호합니다.

* 주변이 주택가 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설 (혐오시설 등):

* 현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 건 주변에 주거 환경을 저해하는 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 최초 경매에서 낙찰이 이루어지지 않은 이유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 추가 유찰 가능성을 시사하며, 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 1층 판넬조 창고 2.4㎡, 6.6㎡, 2층 판넬조 창고 7.5㎡, 3층 판넬조 창고 3.3㎡ (총 19.8㎡)가 매각에 포함됩니다. 해당 건물들의 현황, 법적 문제 여부, 활용도, 철거 또는 원상복구 비용 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물 3층은 공부상 슬래브 지붕이나 실제로는 판넬 지붕으로 되어 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 하자 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 건물 노후화: 1983년 준공된 건물로, 약 40년 이상 경과되었습니다. 내부 시설의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 사용 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분류되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 일산동에 소재한 단독주택으로, 일산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 주거 편의성이 우수한 물건입니다. 토지면적과 건물면적이 상당하여 자산 가치가 높으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자에게 위험 요소로 작용하지 않습니다.

하지만 재매각 물건이라는 점, 제시외 건물의 포함, 3층 지붕의 공부상/현황 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리 분석이 요구됩니다. 주변 연립/다세대 주택 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 단독주택으로서의 토지 가치를 고려했을 때 합리적인 수준일 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산초등학교 인근, 주거 지역 내 위치하여 안정적인 거주 가치 기대.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리는 소멸되며, 대항력 있는 임차인 없어 권리 인수 부담 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 명확한 자산 가치 확보 가능.

* 토지 자산 가치: 상당한 면적의 토지를 보유하고 있어, 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 394,371,000원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 평당 시세(약 49만~57만원)를 단순 적용하기는 어려우나, 본건의 토지 면적(약 62.4평)과 건물 면적(약 60.9평)을 고려했을 때, 감정가가 토지 가치를 포함하여 산정된 것으로 판단됩니다.

재매각 물건이므로, 시장 상황 및 응찰자들의 판단에 따라 최초 감정가 이하에서 유찰될 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요성, 제시외 건물 활용도, 그리고 주변 단독주택의 실거래가 등을 면밀히 파악한 후, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 315,000,000원 ~ 355,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.