나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1019 [1] 울산광역시 울주군 두서면 차리 409-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 차리 소재 <차리저수지> 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 축사, 단독주택, 임야 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 자체 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 축사 및 관리사 건부지로 이용 중임.
일련번호(4): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 ""전"" 및 ""도로"" 등으로 이용 중임.
일련번호(5): 현황 ""도로""임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 세로(가)(일련번호(5) 포함)와 접함.
일련번호(4): 동측으로 세로(가)와 접함.
일련번호(5): 현황 ""도로""임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5): 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

""건물감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(4)는 공부상 지목이 “답”이나, 현황 동측 일부가 “도로” 등으로 이용되고 있어 이를 감안하여 감정평가하였으며, 해당 면적은 목측 및 지적도 등을 토대로 개략적으로 사정하였는 바, 정확한 면적 확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료되오니 추후 경매 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 경량철골구조 강판지붕 지상 1층 건물로서,
(사용승인일:2016.04.05),
벽체: 강판 및 투명 슬레이트판 마감,
바닥: 콘크리트 마감.

일련번호(3): 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로서,
(사용승인일:2016.04.05),
외벽: 사이딩판넬 마감,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

일련번호(2): 축사임.
일련번호(3): 관리사임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 일련번호(1) 지상에는 별첨 “건물개황도 및 사진용지”와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅇ) 등이 소재하여 평가목적에 의거 실측 등을 통하여 개략적으로 면적을 사정하여 감정평가하였으니, 추후 경매 진해 시 정확한 소유관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(원형파이프조 강판지붕 단층 북동측 축사일부 42㎡, 원형파이프조 강판지붕 단층 남서측 축사일부 42㎡, 파이프구조 강판지붕 단층 창고 54㎡, 판넬구조 판넬지붕 단층 관리사일부 44.1㎡, 원형파이프조 투명슬레이트지붕 단층 차양 41.25㎡, 원형파이프조 투명슬레이트지붕 단층 차양 10.5㎡, 판넬구조 판넬지붕 단층 창고 6.25㎡, 원형파이프조 및 강판구조 단층 휀스 135㎡) 매각에 포함.
2. 본건 토지 중 목록1.(차리 409-2)와 목록4.(차리 409-3)은 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수함).
3. 목록1.은 공부상 ‘답’이나 남서측 일부 현황은 ‘저수지’에 저촉되며, 목록4.는 공부상 ‘답’이나 현황 동측 일부가 ‘도로’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 울산지방법원에서 진행되는 2025타경1019 (1) 사건번호를 가진 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 울산광역시 울주군 두서면 차리 409-2번지이며, 용도는 동물 및 식물 관련시설로 지정되어 있습니다. 감정평가액은 980,785,000원입니다.

토지 면적은 총 4209.00㎡ (약 1273.5평)이며, 건물 면적은 284.40㎡ (약 86.1평)입니다. 제시외 건물 면적은 375.10㎡ (약 113.4평)으로, 이는 본건과 함께 일괄매각 대상에 포함됩니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 채권자는 농업협동조합중앙회입니다.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 차리 소재 차리저수지 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 축사, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지 이용 현황을 살펴보면,

* 일련번호(1) (차리 409-2): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 자체 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 현재 축사 및 관리사 건부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ‘답’이나, 남서측 일부가 현황 ‘저수지’에 저촉되고 있습니다.

* 일련번호(4) (차리 409-3): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 부정형 토지로, 현황 ‘전’ 및 ‘도로’ 등으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ‘답’이나, 현황 동측 일부가 ‘도로’로 이용되고 있습니다.

* 일련번호(5): 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일련번호(1)은 남동측으로 세로(가) (일련번호(5) 포함)와 접하고, 일련번호(4)는 동측으로 세로(가)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 및 300m 미만 축종), 공장설립승인지역(1호)<수도법>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을7)입니다. 이보다 선순위에 해당하는 권리로는 상북농업협동조합의 지상권(을8)이 존재하며, 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

등기부 채권 총액은 532,172,812원이며, 경매 신청 채권자는 농업협동조합중앙회입니다.

그 외 다수의 근저당, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권 및 주변 환경 분석

본건은 농경지, 축사, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여, 농업 또는 축산업 관련 시설 운영에 적합한 입지로 판단됩니다. 주위 환경은 조용하고 한적한 시골 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보 및 편의시설

차량 진출입이 가능하여 기본적인 접근성은 확보되어 있으나, 인근에 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 부족할 것으로 예상됩니다. 통상적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 고려사항

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 차리 409-2번지와 409-3번지는 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정이 될 수 있으며, 이 경우 매수 신청 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

* 선순위 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권이 존재합니다. 이는 본건 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 지상권 설정 범위, 내용, 존속 기간 등을 반드시 확인하고 인수 후 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 차이:

* 일련번호(1) 토지는 공부상 ‘답’이나 남서측 일부가 ‘저수지’에 저촉됩니다.

* 일련번호(4) 토지는 공부상 ‘답’이나 동측 일부가 ‘도로’로 이용 중입니다.

이러한 현황과의 차이는 토지 이용 시 제한이나 민원 발생 소지가 있으므로, 정확한 면적 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건에는 원형파이프조, 판넬구조 등으로 이루어진 축사, 창고, 관리사 일부, 차양, 휀스 등 상당한 면적의 제시외 건물(총 375.10㎡)이 존재합니다. 이들 건물이 일괄 매각에 포함되지만, 실제 사용 가능 여부, 철거 비용, 소유 관계 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 가축사육 제한 구역: 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 축사 용도로 활용 시 해당 지역의 축종별 거리 제한 규정을 준수해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금 합계가 0원으로 되어 있고 임대 관계가 미상이라는 점은, 실제 점유 관계나 잠재적인 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면에 위치한 동물 및 식물 관련시설로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 매각 후에도 소멸되지 않는 선순위 지상권이 존재하는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 다수의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함된 점 등을 종합적으로 검토하여 잠재적 가치를 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물 전체를 일괄 매각하여 효율적인 관리 및 활용이 가능합니다.

* 잠재적 활용 가능성: 동물 및 식물 관련 시설로 사용되었던 이력이 있어, 해당 용도 또는 관련 사업으로의 재활용 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 4209.00㎡ (약 1273.5평)의 넓은 토지 면적은 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 다양한 가능성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액, 주변 부동산 시세, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 활용 가능성 조사, 인수되는 지상권의 가치 평가, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용, 제시외 건물 처리 방안 등 다각적인 분석이 선행되어야 합니다. 특히, 선순위 지상권의 존재와 농지라는 특수성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 순수 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 것이며, 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 정밀 분석 후에 결정될 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.