나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11477 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-090호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 부산지하철2호선 증산역 북서측 인근
에 위치하며 주위는 주상복합건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 증산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층 1-090호로서,

외벽 : 치장벽돌, 화강석버너구이, 알루미늄복합판넬, 강화유리 마감
내벽 : 2중석고보드 위 수성페인트
바닥 : 폴리싱타일
창호 : 알루미늄(프로로폰) 강화유리 창호.

이용상태

1-091호와 일체로 판매시설(상호 : codes combine)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, DATA설비, 에스컬레이터, 승강기, 소화전, 지하주차장
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 40M, 남서측으로 폭 35M, 남서측 및 북동측으로 폭 18M 정도의 아스
팔트 및 보도블록포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

본건 건물 1-090호는 1-091호와 바닥 경계선이나 벽면 없이 일체의 판매시설(상호: codes combine)로 이용 중이며, 건축물현황도에 의해 건물의 위치 및 구획의 구분이 가능하므로 입찰시 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11477 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-090호

용도: 판매시설

감정가: 852,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

토지지분: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

건물지분: 39.81㎡ (약 12.04평)

건축물대장상 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 부산지하철2호선 증산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역을 형성하고 있습니다. 라피에스타 양산은 연면적 약 12만 8778㎡ 규모의 대형 복합 상업 시설로, 지역 내 랜드마크로 조성되었습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측으로 40M, 남서측으로 35M, 북동측으로 18M의 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 지역 현황

양산시는 인구 30만 명을 돌파하며 동남권의 중추 도시로 성장하고 있으며, 물금신도시는 양산의 중심지로 부상하고 있습니다. 특히 라피에스타 양산이 위치한 증산신도시는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (2026년 06월 25일 기준)

소유권 이전: 김현범 (2024-02-05)

말소기준권리: 동창원농업협동조합 근저당 (2024-02-05, 668,400,000원)

이 외 접수일자 2024-02-05의 주식회사제이엔씨파트너스양산 명의의 소유권이전3번신탁등기말소 권리가 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

라피에스타 양산은 약 635개의 점포로 구성된 대규모 복합상가로, 원래는 쇼핑몰, 영화관, 마트 등 다양한 시설이 입점 예정이었습니다. 하지만 준공 이후 상당 기간 공실률이 높아 '유령 상가'라는 오명을 겪기도 했습니다. 최근에는 LF스퀘어 양산점이 2024년 6월 21일 개장하여 1층 일부 공간을 임대하여 운영 중이며, 70여 개 브랜드가 입점하여 점차 활기를 띠고 있습니다. 주말에는 방문객이 늘고 있으며, 특히 식당가 중심으로 이용이 많다는 분석입니다.

4.2. 상권 특성

증산역 역세권에 위치하고 있으며, 주변에 주상복합 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 배후수요를 확보하고 있습니다. LF스퀘어 입점으로 인해 아울렛 상권으로서의 기능이 강화되고 있습니다. 그러나 과거 높은 공실률과 상가 간 갈등 등으로 상권 활성화에 어려움이 있었습니다.

4.3. 잠재적 가치

LF스퀘어의 입점과 함께 상권 활성화 노력이 지속되고 있으며, 향후 양산 도시철도 개통 등 교통망 확충 시 추가적인 시너지 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산지하철2호선 증산역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

라피에스타 건물 내 마트, 영화관(메가박스), 다양한 패션 브랜드 매장(LF스퀘어) 등이 입점해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 높다고 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

본건 건물 1-090호는 1-091호와 바닥 경계선이나 벽면 없이 일체의 판매시설(상호: codes combine)로 이용 중입니다. 이는 건축물 현황도를 통해 위치 및 구획 구분이 가능하지만, 향후 독립적인 사용 또는 분할 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 상권 부진 가능성

라피에스타 양산은 과거 높은 공실률을 기록했으며, 상권 활성화에 대한 우려가 존재합니다. LF스퀘어 입점으로 활기를 되찾고 있으나, 여전히 평일에는 방문객이 적고 식당가 위주로 활성화되는 등 상권의 안정성은 더 지켜봐야 합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변에 폐기물 처리 시설(자원회수시설)이 존재하지만, 환경 기준치 이내로 운영되고 있으며 관광 명소로 활용되는 사례도 있어 직접적인 부정적 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 대형 복합 상업 시설 내의 판매시설로, 증산역을 중심으로 한 교통 편리성과 LF스퀘어 입점으로 인한 상권 활성화 가능성이라는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 하지만 과거 공실률이 높았던 이력과 1-090호와 1-091호가 통합되어 사용되고 있다는 점, 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 상가 운영의 불확실성 및 실제 점유 관계 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 초역세권 상가로, 풍부한 유동인구 및 배후수요 기대.

* LF스퀘어 양산점 입점으로 인한 상권 활성화 및 집객력 강화.

* 다목적 활용 가능한 건물 용도 (판매, 문화/집회, 제2종 근린생활시설).

* 향후 교통망 확충(도시철도 등)에 따른 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 852,000,000원

본 건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으며, 권리분석상 낙찰 후 소멸되는 권리만 존재하여 명확한 경매 물건입니다.

다만, 라피에스타 양산의 과거 공실 이력, 1-090호와 1-091호의 일체 사용, 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

최근 LF스퀘어 입점으로 상권 회복세를 보이고 있으나, 완전한 상권 활성화까지는 시간이 필요할 수 있습니다.

주변 유사 상가의 실거래가 및 임대 현황, 그리고 향후 임대 수익률을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로 감정가의 70%~80% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 596,400,000원 ~ 681,600,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.