나이스옥션 법원경매 울산 2025타경963 [1] 울산광역시 울주군 상북면 천전리 532-19 경동청구타운 104동 1층111호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경963 [1] 울산광역시 울주군 상북면 천전리 532-19 경동청구타운 104동 1층111호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경963 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 천전리 532-19 경동청구타운 104동 1층111호 | 감정가: 84,000,000원 | 최저가: 58,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (경매 컨설팅용)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경963 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 천전리 532-19 경동청구타운 104동 1층111호

용도: 아파트

감정가: 84,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 남OO

채권자: 주OOOOOOOO

면적 현황

토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

건물 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

*추정 분양면적(공급면적): 약 79㎡ (약 24평) - *별도 확인 필요

1.2. 감정평가 요약 (구분건물감정평가요항표)

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 상북면 천전리 "천전리회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 편리성이 양호합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 14층 건물 내 1층 111호로서, 1992년 1월 8일에 사용승인된 약 34년차 아파트입니다.

이용상태: 공부상 아파트(주거용)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역입니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

주변 환경은 기존 주택과 아파트 단지가 혼재된 주거지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 해당 물건은 1층으로, 엘리베이터 이동이 필요 없고 어린 자녀가 있는 가구 또는 어르신 가구에 유리할 수 있습니다.

교통은 인접 도로를 통한 차량 접근성이 용이하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 인근에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

상권 분석: 울주군 상북면의 생활권 내에 위치하며, 단지 주변으로 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 일상생활에 필요한 인프라는 잘 갖춰진 편입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 핵심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

생활정보: 단지가 오래되어 (1992년 준공) 주차 공간이 협소하거나 방음 및 단열이 다소 부족할 수 있다는 거주자 리뷰가 있으므로, 현장 조사 시 해당 부분을 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 권리분석 (매각물건명세서 확인 필수)

본건은 '부동산임의경매' 사건입니다.

말소기준권리: 등기부 현황을 면밀히 분석하여 낙찰 시 인수되는 권리(특히 선순위 임차인, 유치권 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황: 제시된 정보에는 임대차 관계의 특이사항이 없습니다. 그러나 1층 아파트의 특성상 점유 관계를 정확히 파악하기 위해 현황조사서 및 임차인 진술 등을 통해 실제 주거 임차인이 있는지, 있다면 그 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수를 철저히 분석해야 합니다.

주의사항: 소유자 및 채무자가 동일인(남OO)이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 경매 신청 채권자의 채권 및 근저당권 등의 말소기준권리를 확인하여 권리 소멸 여부를 최종적으로 판단해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1992년 준공으로 건물의 연식이 오래되어 향후 유지보수 비용(누수, 난방, 단열 등)이 발생할 가능성이 있습니다.

1층의 단점: 1층은 사생활 보호 문제 및 일조량 부족, 방범 문제 등이 발생할 수 있으며, 특히 저층 배관 문제로 인한 역류 리스크가 없는지 확인이 필요합니다.

지역 특성: 울주군 상북면은 울산의 외곽 지역으로, 도심 접근성이 떨어져 향후 부동산 가치 상승폭이 제한적일 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 감정가 8,400만원의 소형 아파트 (전용 59.73㎡)로서, 비교적 소액으로 투자 접근이 가능한 물건입니다. 지역 내 주거 수요가 안정적이라면 실수요 목적의 매입이나 소규모 임대수익 창출을 목적으로 한 투자가 가능합니다. 다만, 건물의 노후도와 권리관계 상의 잠재적 리스크(임차인, 인수 권리)를 철저히 분석한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

저렴한 진입 가격: 8,400만원 감정가로 소액 투자가 가능하며, 여러 차례 유찰 시 가격 경쟁력이 더욱 높아질 수 있습니다.

실수요 기반: 전용 59.73㎡는 소형 가구가 선호하는 면적으로, 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있어 임대수익을 기대할 수 있는 실수요 기반을 가지고 있습니다.

1층의 장점: 1층을 선호하는 특정 수요층(노약자, 유아 가구)에게는 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

*결론: 입찰 전, 반드시 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태(내부 수리 상태, 1층의 단점 보완 여부)를 확인하고, 매각물건명세서 및 임차인 현황을 철저히 분석하여 명도(퇴거) 리스크를 최소화해야 합니다.*

법원 정보

울산지방법원 경매8계