나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11731 [1] 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 101동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정엑스턴감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 산하동에 소재하며 ""강동중학교"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건 중 24층 2403호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등.
내벽: 타일붙임, 벽지바름, 내부인테리어 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있으며 난방설비 작동여부는 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(강동산하지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 101동 24층 2403호

사건번호: 울산지방법원 2025타경11731 (1)

용도: 아파트

감정가: 224,000,000원

토지면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

토지 지분: 36.6575㎡ (약 11.09평)

건물면적 (전용면적): 59.78㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.7799㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(강동산하지구), 준보전산지.

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 울산광역시 북구 산하동에 소재하며, "강동중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 도로망 상태 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

권리분석

* 소유권 보존 등기: 박주호 (2015년 06월 12일)

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2020년 02월 26일 접수, 채권액 171,600,000원) 입니다.

* 후순위 권리: 을구에 등기된 유미캐피탈대부주식회사 외 근저당권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 경매 신청 채권자: 한국자산관리공사 (2025년 04월 30일 임의경매 개시 결정, 채권액 156,740,650원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 327,600,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 대항력 유무 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

상권분석

* 단지 내 위치: 본 물건은 "울산블루마시티2차푸르지오"라는 대규모 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 인프라: 단지 주변으로 강동중학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 다른 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 35층 건물 중 24층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 치장석 붙임, 내벽은 타일, 벽지, 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다. 난방 설비의 정확한 작동 여부는 경매 진행 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 난방 설비: 제공된 정보에 따르면 난방 설비의 작동 여부를 경매 진행 시 확인해야 합니다. 수리 또는 교체가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 잔금 납부 시 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

* 혐오시설 인접 여부: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 울산 북구 지역 내 폐기물 처리 시설 등과 관련된 민원 사례가 간헐적으로 보고된 바 있습니다.

* 2차 입찰 진행: 본 건은 1회 유찰되어 2차 입찰이 진행 예정입니다. 이는 최초 감정가 대비 낮은 금액으로 매수할 기회가 될 수 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 분석과 함께 권리 관계, 물건 상태 등을 종합적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 산하동의 "울산블루마시티2차푸르지오" 단지 내 아파트로, 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거지입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 분석되나, 임차인 현황 등 추가적인 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악해야 합니다. 1차 유찰 후 2차 입찰이 예정되어 있어, 가격적인 메리트가 있을 수 있는 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 울산블루마시티2차푸르지오 단지 내 위치하여 대규모 단지가 제공하는 주거 편의성과 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 1회 유찰을 거쳐 2차 입찰이 예정됨에 따라, 감정가 대비 합리적인 가격으로 시장에 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원

* 최저 매각 가격 (2차 입찰 기준): 156,800,000원 (약 70% 수준)

* 주변 시세: 최근 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 검토한 결과, 전용 59㎡(18평) 타입은 약 2억 1천만원에서 3억 5천만원 범위에서 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다. (참고: 결과,,)

투자자는 본 물건의 감정가, 1차 유찰된 최저 매각 가격, 주변 시세, 현장 조사 결과 (물건 상태, 하자, 수리 필요성 등), 권리 분석 결과 (특히 임차인 관련 미상 정보), 그리고 개인의 자금 계획 및 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 1회 유찰된 점과 공개된 시장 가격 등을 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.