나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1061 [1] 울산광역시 남구 선암동 456-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1061 [1] 울산광역시 남구 선암동 456-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경1061
• 주소: 울산광역시 남구 선암동 456-1
• 용도: 답

울산지방법원 경매3계 2025타경1061 | 소재지: 울산광역시 남구 선암동 456-1 | 감정가: 1,625,080,000원 | 최저가: 1,137,556,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경1061 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1061 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 456-1

용도: 답 (밭)

감정가: 736,320,000원

토지 면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 병OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 울산광역시 남구 선암동 "선암호수공원" 북측 도로변에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지는 2필지가 일단으로 구성된 사다리형 토지로서, 주택 정원처럼 수목이 식재되어 있습니다. 공부상 지목은 '답'이나 현재는 휴경지로 이용되고 있으며, 철제 메쉬펜스와 철제 대문으로 둘러싸여 출입이 가능합니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적 경계 측량이 필요합니다.

또한, 본 토지는 근린생활시설(휴게음식점) 건축허가를 득한 상태이나 현재 미착공 상태입니다.

2. 입지조건

본 물건은 선암호수공원 인근에 위치하여 자연 환경이 비교적 양호한 편입니다. 주위 환경으로는 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량으로 접근이 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 토지 매각 대상입니다.

가장 중요한 주의사항은 본건 토지 전부에 대하여 '농지취득자격증명'을 매각 결정기일까지 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 반드시 사전에 확인 및 준비가 필요합니다.

감정평가서에는 제시외 수목(소나무, 감나무 등 20여 주)이 포함된 것으로 명시되어 있습니다.

공부상 지목과 현황의 차이는 없으나, 경계가 불분명하여 지적 경계 측량이 요구됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 토지는 근린생활시설(휴게음식점) 건축허가를 득한 상태로, 향후 상업 시설로 개발될 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 주변으로는 농경지와 임야 등이 분포하고 있으나, 선암호수공원 인근이라는 점을 고려할 때, 공원 이용객 등을 대상으로 한 상업 시설 운영이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재는 미착공 상태이므로 개발 계획 및 행정 절차를 해당 관청에 재확인해야 합니다.

검색 결과, 울산 남구 선암동 일대에는 태광산업, 금호석유화학, SK에너지, SK종합화학, 한국바스프 등 대규모 석유화학 및 산업 시설이 다수 위치하고 있습니다. 이러한 산업 단지들은 지역 경제 활성화에 기여하지만, 일부 산업 시설의 존재는 잠재적인 환경적 요인으로 고려될 수 있습니다. 또한, '하삼동커피'와 같은 상업 시설이 인근에 분포하고 있는 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

본 물건은 현재 농경지 상태이며, 향후 건축 허가를 받은 근린생활시설로 개발될 경우 상업 시설로서의 기능을 하게 됩니다. 선암호수공원과 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 대규모 산업 단지가 위치하고 있어, 관련 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 농지법에 따라 자격 요건을 충족하지 못하면 취득이 제한될 수 있습니다.

둘째, 토지 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

셋째, 건축 허가는 받았으나 미착공 상태이므로, 허가 사항의 승계 여부 및 관련 행정 절차를 반드시 해당 관청에서 재확인해야 합니다.

넷째, 주변에 대규모 산업 단지들이 위치하고 있어, 이로 인한 환경적 영향이나 규제 등 잠재적인 이슈를 고려해야 합니다. (예: 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등).

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 답(밭)으로, 선암호수공원 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 근린생활시설(휴게음식점) 건축 허가를 득한 상태이나 미착공이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 주요 특징입니다. 토지 경계 불분명, 미착공 상태, 농지법 관련 규제 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 주변의 산업 시설 밀집 지역은 잠재적 수요처가 될 수 있으나, 환경적 측면을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 근린생활시설(휴게음식점) 건축 허가를 득한 토지라는 점입니다. 향후 개발을 통해 상업 시설로 활용될 잠재력이 높습니다. 선암호수공원이라는 입지적 이점은 공원 이용객을 대상으로 한 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 농지취득자격증명 확보 가능 여부와 건축 허가 승계 및 관련 행정 절차를 명확히 확인하고, 토지 경계 측량 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 향후 상업 시설 개발을 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계