나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1031 [1] 울산광역시 북구 천곡동 331-1 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1031 [1] 울산광역시 북구 천곡동 331-1 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경1031 | 소재지: 울산광역시 북구 천곡동 331-1 | 감정가: 320,751,000원 | 최저가: 320,751,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경1031 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 2025타경1031 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 울산광역시 북구 천곡동 331-1번지이며, 용도는 답(논)입니다.

감정가는 320,751,000원입니다.

토지 면적은 1413.00㎡ (약 427.4평)이며, 토지 지분율은 141300으로 표기되어 있습니다.

토지 제시외 면적과 건물 면적, 건물 지분율, 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡ 및 0으로, 본건은 토지만 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOO이고 채권자는 농OOOOOOO입니다.

매각물건은 토지 매각입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건 토지는 울산광역시 북구 천곡동 소재 '일지리버타워아파트' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 아파트 단지 등 주거지가 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태는 기호(1), (2) 모두 사다리형이며 현재 휴경지 상태입니다.

기호(1) 토지는 북측으로 약 10미터, 서측으로 약 2미터 내외의 도로에 접하며, 기호(2) 토지는 서측으로 약 2미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 생산녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한 100m 이내 지역) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

감정평가액 산정 시 본건 토지에 자생하는 입목(버드나무 등)은 토지와 일체로 평가되었으며, 경제적 가치가 희박하다고 판단되었습니다. 공부와의 차이나 제시 외 물건은 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치하며, 인근에 '일지리버타워아파트'가 있어 주거 생활 편의시설 접근이 용이할 수 있습니다.

주변이 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 토지 북측 및 서측으로 도로가 접하고 있어 진출입이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(농OOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자 겸 채무자(농OOOOOOOOOOOOOOOOO) 명의로 되어 있으며, 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

다만, 본건 토지 전부에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각 결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다. 이 부분이 가장 중요한 권리 사항이자 주의사항입니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농경지(답)로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농업적 가치 또는 향후 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 토지의 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

인근에 주거 단지가 형성되어 있어, 농산물 직거래 등 지역 주민을 대상으로 한 소규모 판매 활동은 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건의 직접적인 생활 편의시설 정보는 제한적입니다.

다만, 인근 '일지리버타워아파트' 단지 및 주변 주거 지역에 위치한 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

정확한 생활 정보는 인근 주거 단지의 편의시설 현황을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무가 가장 큰 리스크입니다. 해당 자격증명을 취득하지 못하거나 기한 내 제출하지 못하면 매수 기회를 잃게 됩니다.

둘째, 생산녹지지역 및 농업진흥구역이라는 토지이용계획은 개발 행위에 상당한 제약을 가합니다.

셋째, 현재 휴경지 상태이므로, 농업 목적으로 활용하기 위해서는 별도의 경작 준비 및 투자가 필요할 수 있습니다.

넷째, 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 해당 구역 내에서의 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 지정은 농업 관련 시설의 입지 가능성을 내포하고 있음을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 북구 천곡동에 위치한 본 토지는 농업진흥구역 내 답으로, 토지 자체의 활용에 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 가장 큰 특징이자 제약사항입니다.

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 잠재적인 수요는 있으나, 현재 법적 용도와 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

감정가는 320,751,000원으로, 토지 면적 대비 적정성을 판단해야 하며, 향후 개발 가능성보다는 농업적 가치나 장기적인 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **농업적 활용:** 농업진흥구역이라는 점을 고려하여, 지역 특성에 맞는 작물 재배나 농업 관련 사업을 통한 수익 창출 가능성을 검토할 수 있습니다.

2. **입지 조건:** 아파트 단지 인근에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

3. **적정 감정가:** 제시된 감정가 320,751,000원(면적 약 427.4평)은 주변 시세 및 미래 가치를 고려하여 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

4. **자연 환경:** 농경지 및 녹지 지역으로 둘러싸여 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계