나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11967 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 638-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 ""삼성SDI"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 공업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지 일부상에 별첨 사진용지와 같이 제시외 수목이 소재하나 전체 토지의 가액이 비해 수목의 가액이 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 본건 토지상에 별첨 사진용지와 같이 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 용이한 동산으로 감정평가에서 제외하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층으로
외벽 : 판넬잇기 등 마감
내벽 : 판넬잇기 및 벽지바름, 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 일부 공장, 일부 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 사진용지와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 및 제시외 기계기구(ㅅ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 및 기계기구는 소규모의 부합물 및 종물로 토지에 미치는 영향이 미미합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 제시외 수목이 소재하며 토지에 포함하여 감정평가함. 매각에 포함.
3. 본 건 토지상에 컨테이너 1동 소재하나, 이동이 용이한 동산으로 감정평가에서 제외. 매각에서 제외함.
4. 유**로부터 공사대금채권 금 50,160,000원을 위하여 본 건 건물에 대하여 2025. 8. 29.자 유치권 신고가 있었으나, 2026. 3. 17.자 유치권 취하서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11967 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 638-1

용도: 제2종근린생활시설 (제조업소)

감정가: 1,385,844,900원

토지 면적: 2211.00㎡ (약 668.83평)

건물 면적: 230.68㎡ (약 69.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 울산원예농업협동조합

1.2. 건물 제시외 사항

건물 제시외 면적: 96.20㎡ (약 29.10평)

제시외 수목: 토지에 포함하여 감정평가 및 매각 포함

컨테이너 1동: 이동이 용이한 동산으로 감정평가 및 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리에 소재하며, 주위는 주택, 농경지 및 공장 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 "삼성SDI"가 위치하여 산업 활동과 관련된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 울산역이 인근에 위치하여 KTX 이용이 가능하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 광역 이동성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 세로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역으로 분류되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 6월 20일 접수된 울산원예농업협동조합의 근저당(을17)입니다. 이에 따라 해당 근저당보다 후순위인 모든 권리(다른 근저당, 지상권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 역시 동일한 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

3.3. 유치권 현황

유 로부터 공사대금채권 50,160,000원을 위한 유치권 신고가 있었으나, 2026년 3월 17일 유치권 취하서가 제출되어 현재는 유치권에 대한 인수 부담이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서창효

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 18일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

임차인 서창효는 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 울산 KTX역 인근의 개발 가능성이 있는 지역에 위치하며, 주변에 산업단지 및 물류단지 조성이 활발히 진행되고 있는 "서울주" 지역의 일부입니다. "삼성SDI"와 같은 대규모 산업시설이 인접해 있어 산업 활동과 연계된 상권 특성을 가질 수 있습니다.

4.2. 업종 및 활용 가능성

현재 제2종근린생활시설(제조업소)로 일부 공장, 일부 사무실로 이용 중입니다. 주변의 산업 시설과의 연계성을 고려할 때, 제조업 관련 지원 시설이나 소규모 생산 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

본건 소재지는 울산 KTX역세권 개발과 더불어 산업 및 물류 기능이 강화되는 지역입니다. 주변에는 주택, 농경지, 공장이 혼재되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

물건의 소재지가 도시지역 내 자연녹지지역이므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 행위 제한을 받을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에는 제약이 있습니다.

6.2. 제시외 물건

건물 제시외 면적 96.20㎡는 매각에 포함되나, 컨테이너 1동은 이동이 용이한 동산으로 간주되어 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 현장 확인 시 명확히 구분할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 활동이 이루어지는 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인은 간접적으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산지방법원에서 진행되는 부동산임의경매 사건으로, 권리 분석 결과 인수되는 권리나 보증금이 없는 명확한 물건입니다. 유치권 신고가 있었으나 취하되어 권리관계가 더욱 안정되었습니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 일부도 매각에 포함되어 있어 실질적인 가치를 더할 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역 등 토지이용 제한 사항은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지(삼성SDI) 인근에 위치하여 산업 활동과의 연계성이 높습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확하고 안정적인 투자가 가능합니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물(일부)을 일괄 매각받아 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* KTX 울산역 인근 지역의 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가를 산정할 때 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 집중할 수 있습니다. 감정가는 1,385,844,900원이며, 이는 최저 매각가의 기준이 됩니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 잠재적 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가 이상의 가격에서 시장 경쟁을 통해 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.