나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31367 [1] 대구광역시 서구 비산동 209-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ""대구제일고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 포장도로 및 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)((서)국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상여중,대구제일고등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법
>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 3층건으로서,
- 외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택(3가구)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

미상임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31367 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 서구 비산동 209-10 (신주소: 대구광역시 서구 달서로18길 32-1)

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택, 실제 3가구 이용)

매각대상: 기타

특이사항: 공유물분할경매, 주거환경개선지구, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 173,096,000원

토지면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

건물면적: 134.40㎡ (약 40.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구제일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 포장도로 및 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경상여중, 대구제일고등학교), 주거환경개선지구.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리인 주식회사대원의 강제경매개시결정(2025.06.05.)보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보임. 이에 따라 해당 강제경매 개시결정 등기 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 김문영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-19

대항력: 있음

비고:

* 정신생

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006-11-06

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인 김문영, 정신생은 모두 대항력이 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도에 상당한 주의가 필요함. 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 임차 관계 및 명도 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 3월에 거래된 주변 연립/다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 60㎡~73㎡의 물건들이 62,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 거래되었음. 본건은 1995년에 건축된 3층 단독주택으로, 총 건물면적 134.40㎡(약 40.66평)에 대해 감정가 173,096,000원으로 평가되었음. 이는 단위 면적당 약 1,288,000원 수준임. 최근 거래 사례의 단위 면적당 가격(약 845,000원~2,037,000원)과 비교할 때, 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단되나, 최고가 거래 사례보다는 낮은 편임. 다만, 본건은 단독주택으로 3가구가 거주 가능한 상태이며, 공유물분할을 위한 경매라는 점을 고려해야 함.

4.2. 임대 시장 동향

주변 지역은 기존 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상되나, 구체적인 임대 시세 정보는 부족함. 본건의 3가구 구조는 임대 수익 창출의 잠재력을 가지고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨. 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았음.

5.2. 교육시설

대구제일고등학교, 경상여중 등 학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편임. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 (대항력있는 임차인)

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 장기화될 가능성이 있음. 임대 관계가 불분명한 점은 큰 리스크 요인임.

6.2. 주거환경개선지구

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 도시 계획에 따른 변화 가능성이 있으며, 이는 장기적인 가치 변동에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 건물 노후도

1995년 건축물로 약 30년 가까이 되어 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

6.4. 공유물분할 경매 특성

공유물분할을 위한 경매이므로, 복잡한 소유 관계 정리 및 공유자 간의 분쟁 가능성 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 비산동에 위치한 3층 단독주택(3가구)으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중임. 주거환경개선지구에 속해 있으며, 인근에 학교가 있어 주거지로서의 기본적인 입지는 갖추고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인 2명의 존재(보증금/차임 0원)와 임대관계 불명확성은 명도 및 투자에 있어 가장 주의해야 할 리스크 요인임. 건물 노후도 및 공유물 분할 경매라는 특수성 또한 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 기존 주택가에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대 가능.

* 3가구로 나뉘어 있어 임대 수익 창출 또는 다가구 활용 가능성.

* 공유물 분할 경매 특성상, 소유권 정리가 원활하게 이루어질 경우 시세 대비 저가 매수 기회 포착 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,096,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인 존재 및 공유물 분할 경매라는 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

임차인 명도에 소요될 시간과 비용, 그리고 공유물 분할 경매의 복잡성을 감안하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천함.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 147,000,000원

주: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정되었으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 실제 명도 비용 및 법적 절차에 따라 변동될 수 있음. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.