나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31222 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 124 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 ""죽곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1): 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건물 부지임.
기호3),4): 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 ""도로"" 임.
기호5): 평탄한 부정형의 토지로서, ""나대지"" 임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),5): 준주거지역, 중로3류(폭 12m∼15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-15)(죽곡초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
기호3),4): 준주거지역, 중로3류(폭 12m∼15m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-15)(죽곡초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호3),4)의 공부상 지목은 ""학교용지"" 이나, 현황은 ""도로"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 내장인테리어 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

- 1층 : 운동시설(골프연습장) 및 필로티 주차장 등으로 이용중임.
- 2,3층 : 운동시설(골프연습장)로 이용중임.
- 4층 : 펌프실, 계단실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록3,4: 공부상 학교용지이나 현황은 도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31222 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 124 (도로명주소: 대구광역시 달성군 달구벌대로174길 26)

용도: 운동시설

감정가: 4,503,053,960원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 3, 4 토지는 공부상 학교용지이나 현황은 도로임

1.2. 면적 정보

토지면적: 821.00㎡ (약 248.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 1257.18㎡ (약 380.25평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 죽곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1, 5 토지: 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽곡초등학교), 배출시설설치제한지역

* 기호 3, 4 토지: 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽곡초등학교), 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 9번 근저당권 (채권자: 거창농업협동조합, 접수일자: 2021-07-15)

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 등재되었으나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 근저당, 가압류, 압류 등이 등재되었으나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이진혁

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자: 2025-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 계약 내용에 대한 세부 사항(확정일자, 배당신고일자 등)은 미기재되어 있으나, 현재 파악된 정보상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권: 없음)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 다사읍 죽곡리 일대는 택지 개발과 함께 대규모 아파트 단지가 조성되었으며, 이에 따른 배후 수요를 기반으로 상권이 발달하고 있습니다.

주요 상업시설로는 근린생활시설, 병원, 학원 등이 분포하고 있으며, 대실역을 중심으로 상권이 활성화되어 있습니다.

운동시설로서의 입지를 고려할 때, 주변 아파트 단지 거주민들을 대상으로 한 골프연습장 등의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 경쟁 업종 분석

본 물건은 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 주변 지역에 유사 업종 시설의 현황 및 경쟁 강도를 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 죽곡초등학교: 본건과 인접하여 위치합니다.

* 대구대실초등학교, 심인중학교, 심인고등학교, 다사고등학교 등이 인근에 분포합니다.

5.2. 편의 시설

* 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 일대는 아파트 단지 및 주택가 주변으로 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

* 다사읍 내에는 마트, 은행, 병원, 약국 등 생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 강정고령보, 디아크 등 문화 및 레저 시설이 인근에 위치하여 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 대구 도시철도 2호선 대실역이 인근에 위치하여 대구 시내 접근성이 용이합니다.

* 주요 도로망으로는 달구벌대로, 중신천대로 등이 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 주변에 다사체육공원, 금호강변 체육시설 등이 있어 체육 및 여가 활동을 위한 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황 관련 리스크

* 기호 3, 4 토지: 공부상 지목은 "학교용지"이나 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 토지 이용에 있어 복합적인 문제가 발생할 수 있으며, 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 건물 및 토지의 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권액이 크고 담보물의 가치 변동에 따라 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(쓰레기 매립장 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 대구광역시 달성군 다사읍 방천리에 위치했던 쓰레기 매립장 부근에 서재문화체육센터가 건립된 사례가 있어, 환경 문제와 관련된 민감성이 존재할 수 있습니다. 또한, 죽곡산 일대 도로 공사 중 문화재 훼손 논란이 있었던 사례가 있어, 환경 및 역사적 가치 보존에 대한 지역 사회의 관심이 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재의 운동시설(골프연습장) 건물 및 토지입니다. 죽곡지구 개발과 함께 택지 및 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 대실역 역세권이라는 장점이 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 분석되어 권리상 문제는 없어 보입니다.

다만, 토지 일부가 공부상 학교용지이나 현황은 도로로 사용되고 있다는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점, 공동담보 물건이라는 점은 주의해야 할 사항입니다. 또한, 지역 내 환경 및 역사적 가치 보존에 대한 사회적 관심도가 높아 관련 이슈 발생 시 영향을 받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 죽곡지구 개발에 따른 배후 수요 확보 및 대실역 역세권 프리미엄

* 운동시설(골프연습장)로서의 활용 가능성 및 기존 운영 시설에 대한 인수 가능성 (내부 시설 확인 필요)

* 권리상 인수되는 채무가 없어 명확한 권리 분석 가능

8.2. 단점

* 토지 일부(기호 3, 4)의 공부상 지목과 현황 불일치 (학교용지 vs 도로)

* 임대차 관계 불분명으로 인한 명도 리스크

* 공동담보 물건으로 인한 채권 총액 규모

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 4,503,053,960원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 명확히 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 법원 명세서상 채권 총액(46억 5천만원 이상)보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 토지 일부(현황 도로)의 문제점, 임대차 관계, 건물 내부 시설 상태 등을 면밀히 조사하여 명도 및 재활용에 필요한 비용을 산정해야 합니다.

* 주변 시세, 유사 운동시설의 운영 수익률, 향후 지역 개발 계획 등을 분석하여 적정 가치를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.