나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31246 [1] 대구광역시 달서구 두류동 1237-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 대구광역시 달서구 두류동 소재‘구남중학교’남측 근거리에 위치하는
부동산(주거용건부지)으로서 부근은 시가지내 간선도로변의 상가지대와 후면의 단독, 다세대
, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)토지까지 일반 차량 출입 어려우나 시가지내에 위치하고 인근에 시내버스 정류
장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 세장형의 토지로서 북동향의 약간의 완경사지대에 위치하며 '주거용건부
지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지 남서측으로 약 2.5미터 가량의 골목 보도포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:
도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경
보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
사용승인일자: 1992.09.03.
외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트 마감
내벽: 벽지 및 타일마감 등
천정: 천정지 마감
바닥: 장판지 및 타일 마감 등
천정: 샤시 및 목재창호임

이용상태

기호(2)건물 1,2층 공히 주택으로 이용중임

설비내역

급·배수시설 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외건물 7동이 소재함.(정상평가)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 본건은 현장조사일 현재 내부 출입이 어려워 건축물 현황 도면에 의거 외부에
서 확인 가능한 범위에서 조사 한바, 실제 입찰시 면적 등에 대하여 재확인 하
시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31246 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 두류동 1237-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 278,930,680원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 142.00㎡ (약 42.35평)

* 건물면적: 129.09㎡ (약 39.06평) (본 건물)

* 건물 제시외면적: 73.00㎡ (약 22.09평) (7동)

* 총 건물 연면적 (본 건물 + 제시외): 202.09㎡ (약 61.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 '구남중학교' 남측 인근에 위치함.

* 주변은 시가지 내 간선도로변의 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대가 복합적으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 일반 차량의 접근은 용이하나, 시가지 내에 위치하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통여건은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의 요망)

* 상대보호구역 (세부사항은 남부교육청 문의 요망)

2.4. 도로 상태

* 본건 토지는 남서측으로 약 2.5미터의 골목 보도포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(갑구) 및 근저당권(을구), 임의경매 개시 결정(갑구) 등기 기록이 확인됨.

* 채권 총액: 464,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 을1 근저당권: 한국주택금융공사 (채권액: 464,000,000원)

* 갑4 임의경매: 한국주택금융공사 (채권액: 108,419,815원, 대구지방법원 서부지원 2025타경31246)

* 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최*

* 전입일자: 2021-02-22

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매물건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 주변에 다세대주택 매매 사례가 확인되었으며, 면적과 건축연도에 따라 9천만원에서 1억 8천1백만원까지 다양하게 거래됨.

* 2026년 3월 거래 (84.62㎡): 1억 4천만원

* 2026년 5월 거래 (59.92㎡): 9천만원

* 2025년 10월 거래 (69.3㎡): 1억 8천1백만원

* 제공된 다세대주택 매매 사례들은 본건 단독주택과 건물의 형태 및 부지 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있음.

4.2. 상업 시설

* 본건 인근은 간선도로변을 따라 상가지대가 형성되어 있어 유동인구가 존재하며, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 남측 인근에 구남중학교가 소재하여 교육 환경에 접근성이 있음.

5.2. 편의 시설

* 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

5.3. 주변 환경

* 시가지 내 일반 주택지대로 형성되어 있으며, 주거 환경이 비교적 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

* 감정평가서 상 '현장조사일 현재 내부 출입이 어려워 건축물 현황 도면에 의거 외부에 서 확인 가능한 범위에서 조사'하였다는 점을 유의해야 함. 실제 입찰 전 내부 상태 및 면적 등을 반드시 재확인해야 함.

6.2. 제시외 건물

* 건물 제시외 건물 7동이 포함되어 있으나, 건축법상 무허가 건물일 가능성도 있으며, 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있음. 감정평가서 상 정상 평가되었으므로 가치는 반영된 것으로 보이나, 현장 확인 필요.

6.3. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 건축 연도

* 건축 사용승인일자가 1992년 9월 3일로, 비교적 노후된 건물에 해당하여 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 두류동에 위치한 단독주택으로, 토지면적 142㎡, 본 건물 129.09㎡ 및 제시외 건물 73㎡를 포함한 일괄 매각 대상 물건입니다. 구남중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 주거지와 상업지가 혼합된 지역으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 양호합니다. 권리관계는 근저당권 및 임의경매 채권이 말소될 예정이며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 내부 확인이 제한적이었던 점, 제시외 건물의 존재, 건축 연도 등을 고려할 때 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로 꾸준한 수요가 예상됨.

* 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적음.

* 단독주택으로, 다세대주택과는 다른 가치 상승 잠재력을 가질 수 있음.

* 73㎡의 제시외 건물은 리모델링 또는 증축 시 추가 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 278,930,680원

* 주변 다세대주택 매매 사례를 고려하되, 본건은 단독주택으로 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됨.

* 건축 연도(1992년) 및 내부 미확인 상태, 제시외 건물 존재 등은 감안해야 할 리스크 요인임.

* 상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 예상될 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90%~105% 수준의 입찰가 범위를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 현 시세 및 투자 목표를 고려하여, 예상 입찰가를 약 265,000,000원 ~ 305,000,000원 범위로 설정하고, 285,000,000원 을 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.