나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31377 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 103동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31377 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 103동 3층301호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경31377
• 주소: 대구광역시 달성군 다사읍 서재로 120 서재화진금봉타운, 103동 3층301호
• 용도: 아파트

대구서부지원 경매1계 2025타경31377 | 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재로 120 서재화진금봉타운, 103동 3층301호 | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 아파트

1. 대구서부지원 2025타경31377 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31377 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 169 서재화진금봉타운 103동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 190,000,000원

토지면적: 59.16㎡ (약 17.89평)

건물면적: 134.33㎡ (약 40.63평) (분양면적으로 추정되며, 전용면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 형OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리에 위치하며, 대구서재초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량 출입이 가능하며 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 서측 약 20미터, 남측 약 12미터, 북측 및 동측 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 준주거지역으로 분류되어 있으며, 다양한 폭의 도로에 접해 있어 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

가장 중요하게 확인해야 할 사항은 '대항력 있는 임차권등기'가 있다는 점입니다. 이는 임차인이 법적으로 대항력을 갖추고 있으며, 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 것을 의미합니다. 본 건 신청채권자는 해당 보증금반환채권의 양수인으로 조사되었습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 보증금액 및 배당받는 금액을 면밀히 확인하여 인수될 수 있는 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지를 중심으로 주거 기능이 발달해 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 또한, 대구서재초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 배후 수요가 기대되는 지역입니다. 대규모 공장이나 산업단지가 인근에 있다는 점은 일부 유해시설 가능성도 배제할 수 없으나, 주거 환경과 조화를 이루는 범위 내의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지는 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 3층에 위치한 아파트 단위 세대입니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일, 내장바닥재, 샷시 창호 등으로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 개별 난방 설비 등 기본적인 아파트 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에 대구서재초등학교, 서재중학교, 대자연유치원 등 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차권등기'로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않으면 매수인이 그 차액을 인수해야 하므로, 사전에 반드시 인수 금액을 확인해야 합니다. 또한, 2025년 4월까지 약 1,936,000원의 관리비가 체납된 것으로 조사되어, 이 부분 역시 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 거주자의 폐문부재로 내부 마감 상태를 동류형 아파트의 일반적인 기준에 따라 기재하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 이에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 과거 자료에 따르면, 본건 소재지 인근인 다사읍 서재리 지역에 대구시 위생매립장(생활폐기물매립장)이 있었으나, 현재는 공원으로 전환되거나 관리가 이루어지고 있는 것으로 파악되어 직접적인 혐오시설의 영향은 크지 않은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 아파트로, 초등학교 등 교육시설이 인접해 있고 교통 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차권 등기로 인한 보증금 인수 가능성, 체납 관리비 부담, 그리고 내부 마감 상태 미확인 등 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소들이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고, 인수될 수 있는 금액과 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 교육 환경: 대구서재초등학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

- 편리한 교통: 단지 주변으로 다양한 폭의 도로가 접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

- 잠재적 시세 상승 가능성: 입지 조건과 지역 개발 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

- 철저한 권리 분석을 통한 위험 관리: 대항력 있는 임차권등기와 체납 관리비 등 인수 부담을 정확히 파악하고 입찰가를 조정한다면, 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계