나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31380 [1] 대구광역시 달성군 가창면 오리 943-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 가창면 오리 소재 ""구삼마을"" 내에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 농
경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사 지대 내의 자체지반 평탄한 부정형 토지로 ""주거용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 환경정
비구역<상수원관리규칙>, 상수원보호구역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 2층건으로
가)시멘트벽돌조 스라브지붕 1층
벽 체 : 치장타일, 몰탈위페인팅 등
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호입니다.

나)시멘트벽돌조 1층
벽 체 : 몰탈위페인팅 등
내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
바 닥 : -
창 호 : 샷시창호입니다.

다)시멘트벽돌조 샌드위치판넬지붕 2층
벽 체 : 몰탈위페인팅 등
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호입니다.

라)시멘트벽돌조 1층
벽 체 : 몰탈위페인팅 등
내 벽 : 몰탈위페인팅 등
바 닥 : -
창 호 : -

이용상태

가) 1층: 단독주택
나): 다용도실
다) 2층: 단독주택
라): 화장실 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 심야전기에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시 외 건물 ㉠∼㉥소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 임대차관계미상의 대항력여지있는 전입자 있음.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31380 (1) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구서부지원 2025타경31380 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 오리 943-1

용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층건 (건축 허가 1995년, 사용 승인 1995년)

토지면적: 489.00㎡ (약 147.9평)

건물면적: 154.62㎡ (약 46.8평)

건물 제시외면적: 56.50㎡ (약 17.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가창농업협동조합 (가OOOOOOO)

감정가: 231,320,470원

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

재매각: 해당

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 달성군 가창면 오리 소재 "구삼마을" 내에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 자연 친화적인 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 환경정비구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

- 소유권: 김인덕 외 3명 (상속)

- 근저당: 가창농업협동조합 (을1, 을2 - 말소기준권리)

- 가압류: 경남신용보증재단, 대구신용보증재단, 소상공인시장진흥공단 등 다수 (모두 말소 대상)

- 압류: 국민건강보험공단, 달성군, 진주세무서장 등 다수 (모두 말소 대상)

- 임의경매: 가창농업협동조합 (갑9)

- 등기부채권 총액 (토지): 124,982,021원

* 건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 정명희

- 근저당: 가창농업협동조합 (을1, 을2 - 말소기준권리)

- 가압류: 대구신용보증재단, 소상공인시장진흥공단 등 (모두 말소 대상)

- 임의경매: 가창농업협동조합 (갑4)

- 등기부채권 총액 (건물): 77,748,852원

* 임차인 현황:

- 임차인: 이용균

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2009-10-06

- 대항력: 있음 (주의: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 인수 금액이 발생할 수 있습니다.)

* 권리 분석 종합:

말소기준권리인 가창농업협동조합의 근저당보다 선순위인 임차인 이용균 씨가 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 금액은 불분명하나, 법적으로 대항력이 있으므로 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이 부분은 권리 분석 시 가장 중요한 주의사항입니다. 그 외 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 본 물건은 대구 도심에서 다소 떨어진 가창면의 전원적인 지역에 위치해 있습니다. 주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 가창댐 인근으로 경관이 좋은 편이며, 캠핑장, 체육공원 등 여가 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 생활정보: 차량을 이용할 경우 대구 시내 및 수성구 생활권 접근이 가능합니다. 다만, 일상생활에 필요한 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요하며, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 주변에 자연 휴양림, 캠핑장 등이 있어 주말 여가 활동에 유리합니다. 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이용균 씨의 경우, 전입일자가 2009년으로 빠르고 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 금액을 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰 무효, 잔금 미납, 또는 임차인 문제 등 어떤 이유로든 문제가 발생했음을 시사합니다. 낙찰 후 명도 및 권리 관계에 대한 추가적인 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역 등 각종 도시계획법상 규제가 많아 향후 토지 이용 및 건물 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

* 노후 건물: 1995년 건축 허가를 받은 건물로, 내부 시설이나 설비(배관, 단열 등)의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 근교 가창면의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 단독주택입니다. 넓은 토지와 단독주택으로서의 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미확인, 그리고 재매각 이력이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 낙찰 후 명도 및 임차인과의 원만한 해결이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 쾌적한 자연 환경: 가창면의 조용하고 깨끗한 자연 속에서 생활할 수 있습니다.

* 대구 시내 접근성: 차량 이용 시 대구 시내 및 수성구 생활권으로의 접근이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 위험 요소를 성공적으로 해결한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 토지: 489.00㎡(약 147.9평)의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 231,320,470원입니다.

주변 유사 경매 물건(대구 달성군 가창면 오리 582번지)의 경우, 감정가 5억 7천만원대에서 시작하여 4차 입찰에서 1억 9천만원대까지 하락한 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었거나, 해당 지역의 경매 시장이 높은 리스크 요인에 민감하게 반응함을 시사합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미확인, 재매각 이력 등 명확한 리스크 요인이 존재하며, 이러한 부분을 명확히 해소하지 못할 경우 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

제시된 보증금 합계는 0원이나, 임차인의 인수 보증금은 미상입니다.

보수적인 관점에서, 감정가와 유사한 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 물건의 특성과 시장 상황에 따른 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 조사와 전문가의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.