나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31378 [1] 경상북도 고령군 다산면 노곡리 1220 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 다산면 노곡리 소재 ‘노곡지’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 동하향의 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 주택 등 건부지로 이용중임

기호(2) : 동하향의 완경사지대내 부정형 토지로서 토지임야 및 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 동측으로 폭 약3미터 내외의 포장도로와 접하며, 본건 토지 일부가 현황 도로로 이용중임.

기호(2) : 지적도상 맹지이나, 본건 기호(1)의 도로 이용 부분(폭 약3미터 내외)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)), 가축사
육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
(낙동강상.중류유역배출시설설치제한을위한대상지역및대상배출시설지정)<물환경보전법>, 공
장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 영농여건불리농지임.

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)), 가축사육제한구역(250m
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(낙동강상.중류유
역배출시설설치제한을위한대상지역및대상배출시설지정)<물환경보전법>, 준보전산지(UFM200)
<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지 기호(2)는 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 '전(휴경지) 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 토지 기호(1,2) 지상에 걸쳐 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호(3-가) 조립식 판넬지붕 단층 건물(주택)로서,
<사용승인일 : 2001.01.12>

- 벽체 : 판넬 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
- 창호 : 새시 창호 등임.

2) 기호(3-나) 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물(창고)로서,
<사용승인일 : 2001.01.12>

- 벽체 : 미장(몰탈) 등 마감
- 창호 : 새시 창호 등임

3) 기호(3-다) 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물(화장실)로서,
<사용승인일 : 2001.01.12>

- 벽체 : 미장(몰탈) 등 마감

이용상태

- 기호(3-가) '주택'으로 이용중임.

- 기호(3-나) '창고'로 이용중임.

- 기호(3-다) '화장실'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비(3-가) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

- '지적도 및 건물개황도' 및 '사진용지' 등과 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31378 (1)

* 소재지: 경상북도 고령군 다산면 노곡리 1220

* 용도: 단독주택

* 감정가: 344,592,000원

* 토지면적: 1360.00㎡ (약 411.4평)

* 건물면적: 262.29㎡ (약 79.3평) (제시외 건물 39.00㎡ 포함 시 총 301.29㎡ / 약 91.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고령새마을금고 (대구서부지원 2025타경31378 사건의 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 고령군 다산면 노곡리에 위치하며, '노곡지' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 농촌마을의 분위기를 느낄 수 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 지형 및 이용상태: 본건 토지는 동하향의 완경사지대 내에 있으며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 현재 주택 등 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 인접 토지의 도로를 이용할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 02월 14일 접수된 고령새마을금고의 근저당권 (금 111,600,000원)입니다.

* 총 채무액: 등기부등본 상 채권 총액은 약 202,100,000원 (근저당 111,600,000 + 19,500,000 + 24,000,000 + 가압류 47,000,000 + 임의경매 128,715,802)으로 파악됩니다. (참고: 등기부등본 상 채권 총액은 실제 경매 절차에서 인수 여부 및 소멸 여부가 달라질 수 있습니다.)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 정보가 있으며, 이는 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 기재되지 않았습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

* 주변 개발 계획: 고령군 다산면 일대는 '천년 건축 시범 마을' 조성 사업 및 '곽촌지구 도시개발사업' 등이 추진되거나 계획 중에 있어 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, '대가야읍' 일대 개발 및 '달빛내륙고속철도' 건설 추진 등 대구권 메가시티 배후도시로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

* 인근 시설: 다산면 노곡지구에는 '도란도란 어울림센터'가 조성되어 주민들의 문화·복지 서비스 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, '파라다이스 노곡 캠핑장' 등 자연 친화적인 시설이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 본건 물건지 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교육시설: 인근 지역의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

* 병원/의료시설: 인근 지역의 병원 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 정확한 내용은 관련 기관에 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 가치나 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(39.00㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 임대차 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 추후 명도 및 임대차 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 다산면 노곡리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 주택, 그리고 제시외 건물까지 포함한 일괄 매각 물건입니다. 주변이 자연환경으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 지역 개발 계획 및 기반 시설 확충 등 긍정적인 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항과 공동담보 물건이라는 점, 제시외 건물 포함 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 경매 참여 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 쾌적한 전원생활 환경: 농경지와 임야에 둘러싸인 조용한 입지

* 지역 개발 잠재력: '천년 건축 시범 마을', '곽촌지구 도시개발사업' 등 주변 개발 계획

* 넓은 토지 면적: 1360㎡ (약 411.4평)의 넓은 대지

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 포함하여 매각

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 344,592,000원입니다. 등기부등본 상 총 채무액은 약 202,100,000원으로, 감정가 대비 채무 부담 비율은 약 58.6% 수준입니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 입지 및 규모의 단독주택은 현재 시세가 평당 약 150만 원 ~ 250만 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (이는 일반적인 시세이며, 본건의 특성 및 현황에 따라 달라질 수 있습니다.)

본 건의 총 건물 면적(제시외 포함)은 약 91.1평이므로, 이를 기준으로 단순 시세 적용 시 약 1억 3천만 원 ~ 2억 2천만 원 수준의 건물 가치를 추정해볼 수 있습니다. 여기에 토지 가치를 합산하면 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다.

다만, 본 건은 고령군 다산면 노곡리라는 지역적 특성과 더불어, 주변 개발 계획, 토지 이용 제한, 공동 담보 여부, 제시외 건물 포함 등 다양한 변수를 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 344,592,000원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 다음과 같이 제시합니다.

* 보수적 예상 입찰가 : 280,000,000원 ~ 320,000,000원

상기 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석 최종 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다. 또한, 제시외 건물 및 기타 확인되지 않은 사항에 대한 명확한 파악 후 입찰에 참여하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.