나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31197 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 금포지구토지구획정리사업지구50블록1로트 우신미가뷰아파트 104동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 ""우신미가뷰아파트 104동 14층 1401호(전용면적: 75.9092㎡,
계단식, 남서향)""로서, 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 '달성군청' 남서측 인근에
위치하고 있음.

- 주위는 주간선도로(5번 국도)와 광주대구고속도로 사이로 각종 중소규모의 공장, 미개발
나지, 학교, 본건 소재 아파트단지, 주변 경지정리 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 북서측 도로변으로 시내
버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물(104동) 중 14층 1401호 단위세대로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 ""2022. 01. 05.""

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 및 일부 하단부 화강석, 인조대리석 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는「방3, 거
실, 주방, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 북서측 및 남서측 하향 경사지대에 형성되어 있는 가로장
방형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부속건물 등의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남동측 및 남서측으로 왕복 4차선, 북서측으로 왕복 3차선, 북동측
으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용
계획사항은 ""제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)
, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토
지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역""에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31197 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 금포지구토지구획정리사업지구50블록1로트 우신미가뷰아파트 104동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 75.91㎡ (약 22.96평) (전용면적)

건물지분: 75.9092㎡ (약 22.96평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기, 유동화 물건

주의사항: 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 '달성군청' 남서측 인근에 위치한 아파트입니다. 주위에는 각종 중소규모 공장, 미개발 나지, 학교, 본건 소재 아파트 단지, 경지 정리된 농경지대 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 아파트 단지는 차량 접근이 용이하며, 단지 북서측 도로변에 시내버스 정류장이 소재합니다. 지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 아파트 단지 남동측 및 남서측으로 왕복 4차선, 북서측으로 왕복 3차선, 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020-12-04 접수, 143,000,000원)

* 등기부채권 총액: 175,525,927원 (근저당 143,000,000원 + 가압류 32,525,927원 + 임의경매 청구금액 124,357,602원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 우리은행 근저당 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상임으로 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 아파트는 대규모 공장 지대와 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 달성군청이 인근에 있어 행정 편의시설 접근이 가능합니다. 주변 상업시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 중소규모 공장 밀집 지역 특성상 주거 편의시설보다는 산업단지 지원 기능이 일부 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 29층 건물(104동) 중 14층 1401호입니다. 사용승인일자는 2022년 01월 05일로 비교적 신축입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 내부 구성: 전용면적 75.91㎡ (약 22.96평)으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성된 계단식 남서향 아파트입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방시설, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없으며, 이는 향후 소유권 행사나 재산권 처리에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

* 대지권 포함 가격: 주의사항에 명시된 바와 같이, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 등기 및 확보 가능 여부는 불확실합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 채권의 이전 및 관리에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 신축 아파트의 하자 가능성: 2022년 준공된 비교적 신축 아파트이므로, 초기 하자 보수 및 관리비 정산 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 인근에 중소규모 공장 지대가 있어 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축에 가까운 아파트이나, 대지권 미등기라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없으나, 대지권 문제가 해결되지 않으면 아파트 자체의 재산 가치가 크게 훼손될 수 있습니다. 주변 환경은 공장 지대와 농경지가 혼재된 지역으로, 도심 속의 아파트와는 거리가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요소:

* 비교적 신축(2022년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리관계는 깨끗함.

* 부정적 요소:

* 대지권 미등기 상태로, 소유권 확보에 심각한 위험 존재.

* 대지권 유무 및 면적 불확실.

* 주변 환경이 공장 및 농경지 혼재로 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있음.

* 유동화 물건으로 인한 절차상 복잡성 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 165,000,000원을 기준으로 하되, 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 확보를 위한 추가 비용 및 시간, 불확실성을 고려하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

향후 대지권 확보 가능성 및 관련 비용을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 법적 절차 진행 경과, 그리고 무엇보다 대지권 문제 해결 가능성을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 유보합니다. 다만, 대지권 미등기 리스크가 해결되지 않는다면, 입찰 참여 자체를 재고하거나, 최저매각가격에서 파격적인 수준으로 할인된 금액으로만 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.