나이스옥션 법원경매 경주 2025타경430 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1361-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 '왕신1리마을회관' 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) 일단의 사각형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측 세로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서

외벽: 판넬, 사이딩
내벽: 벽지 등
바닥: 장판지 등
창호: 샷시창

이용상태

가) 주택

설비내역

가) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경430 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1361-9 (도로명주소: 경상북도 경주시 왕신오금길 35-20)

용도: 단독주택

감정가: 146,692,280원

토지면적: 518.00㎡ (약 156.7평)

건물면적: 99.42㎡ (약 30.1평)

제시외 건물 면적: 138.20㎡ (약 41.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO (강동새마을금고로 추정)

건물구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층

건축일자: 2008년 9월 10일

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 '왕신1리마을회관' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 교통: 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 남동측 세로를 통하여 출입이 가능합니다.

* 주변 시설: '왕신1리마을회관' 인근에 기본적인 마을 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 경주시내 및 포항 등 주요 지역으로의 접근성은 건포산업도로 왕신교차로를 통해 용이한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 1월 29일 접수된 강동새마을금고의 근저당권(채권최고액 65,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸 예정 권리: 근저당권, 가압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최진찬

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 최진찬은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리관계 및 점유 현황은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 112,323,283원 (근저당 65,000,000원 + 가압류 47,323,283원)

4. 상권분석

* 본 물건은 경주시 강동면 왕신리 지역의 단독주택지로, 주변에 농경지와 임야가 있어 전원생활에 적합한 환경입니다.

* 지역 내 상업 시설은 '왕신1리마을회관' 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 보이며, 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 경주 시내 접근성이 양호한 편으로, 상업시설 이용 시 경주 시내를 이용하게 될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 자가용 이용 시 소형 차량의 접근이 가능하며, 주변 도로망을 통해 경주 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: '왕신1리마을회관' 인근에 기본적인 마을 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 대형마트, 병원 등 종합적인 편의시설은 경주 시내 이용이 필요합니다.

* 교육시설: 가장 가까운 초등학교는 강동초등학교이며, 차량으로 이동해야 합니다.

* 의료시설: 왕신보건진료소가 근거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 공부상 면적 외 138.20㎡(약 41.8평)의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현황과 공부상 면적 간의 차이로 인한 민원 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 확인 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 소재 단독주택으로, 조용하고 한적한 전원생활을 하기에 적합한 입지입니다.

* 토지 및 건물 일괄매각이며, 특히 넓은 면적의 제시외 건물까지 포함되어 있어 실질적인 활용 가치가 높습니다.

* 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

* 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성이 다소 낮을 수 있으며, 토지이용계획상 일부 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(518.00㎡, 약 156.7평)과 제시외 건물(138.20㎡, 약 41.8평)을 포함한 일괄매각으로 실질적인 활용 및 건축 가능 면적이 넓습니다.

* 경주 지역 외곽의 농촌 토지로서, 장기적인 지역 발전 및 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 대지 면적은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,692,280원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 주변 유사 단독주택 매매 사례가 빈번하지 않아 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 다만, 경주시 강동면 인근의 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 대지 면적 및 건물의 상태에 따라 9천만 원대에서 1억 5천만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 경매 물건의 경우, 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 물건의 개별적인 가치와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 종합 판단: 제시된 감정가(약 1.47억 원)는 넓은 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유사한 토지 면적을 가진 농촌 지역 단독주택의 매매가를 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준인 약 1억 1천 7백만 원 ~ 1억 3천 2백만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 난이도, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.