나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3833 [1] 경상북도 포항시 남구 장기면 대곡리 산129 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2): 본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 대곡리 소재 "대곡마을회관" 북서측 원거리에 위치하며 주위환경은 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1,2): 공히 본건까지 차량 등의 출입이 불가능하며 제반 교통상황은 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 공히 부정형 토지로서 경사지 등을 이루며 "자연림"입니다.

인접 도로상태

기호(1,2): 공히 임야도 등을 검토시 맹지이며 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>입니다. 기호(2): 농림지역,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,<추가기재>해당지번중 336㎡ 1128㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 국가지리정보 보완관리규정 제10조 제11조에 의거 전력.통신.가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.)

제시목록 외의 물건

평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수청구권행사 1회 제한). 목록1 고압선 저촉(선하지) 감안 평가. 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3833 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 대곡리 산129

용도: 임야

감정가: 25,649,880원

토지면적: 24,198.00㎡ (약 7,320.51평)

토지 지분: 24,198.00㎡ 중 4,839.6㎡ (약 1,464.10평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고

* 일괄매각. 특별매각조건 있음 (공유자우선매수청구권 행사 1회 제한)

* 목록1 고압선 저촉(선하지) 감안 평가

* 맹지임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 장기면 대곡리 소재 "대곡마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 주위 환경은 주로 임야 등으로 형성되어 있습니다. 장기면은 포항시의 최남단에 위치하며, 남쪽으로는 경주시 감포읍과 경계를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 등의 출입이 불가능하여 제반 교통 상황은 불편합니다. 또한, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능한 맹지 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1,2) 토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다. 일부 지번은 전원개발사업구역에 포함되며, 국가지리정보 보완관리규정에 의거 지도 공개가 제한될 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오 시설

주변은 주로 임야로 구성되어 있으며, 대곡마을회관이 근거리에 위치합니다. 검색 결과, 장기면은 역사적으로 왜구의 침입에 대비한 읍성, 산성 등이 축조되었던 지역이며, 유배 문화와 관련된 유적지들이 산재해 있습니다. 신창바위섬, 장기읍성, 연오랑세오녀테마공원 등이 관광 명소로 언급되나, 본 건의 직접적인 주변에 주거 편의 시설이나 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 또한, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리로는 2020년 12월 30일자 포항세무서장의 압류(체납징세)가 확인됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 갑3, 갑5, 갑7 (이상화 지분 압류 및 강제경매) 및 갑2, 갑4, 갑6 (이상화 지분 압류 및 강제경매) 등이 말소기준권리 이후의 권리들에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

목록 1 을구 1번 지상권설정등기(2014년 9월 22일자)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농림지역의 임야로, 인근에 주거 밀집 지역이나 상업 시설이 발달한 지역과는 거리가 있습니다. 주위 환경이 대부분 임야로 이루어져 있어 상업적 가치보다는 자연환경으로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본 건은 대곡마을회관을 기준으로 인근에 위치하나, 차량 접근이 어렵고 맹지인 점을 고려할 때, 생활 편의시설이나 공공기관 접근성은 매우 제한적입니다. 포항시 장기면 자체는 역사 유적과 해안 경관이 있는 지역이나, 해당 임야 물건지 자체의 편의시설 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 관계

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

차량 접근이 불가능한 맹지로서, 토지 이용에 있어 도로 확보 등 추가적인 노력이 필요합니다.

6.3. 고압선 선하지

토지 일부가 고압선 아래에 위치(선하지)하여 평가 시 감안되었으며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권 행사

공유자 우선매수청구권 행사 1회 제한 조건이 있어, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 참여 전략에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 남구 장기면 대곡리 소재 임야의 일부 지분입니다. 차량 접근이 어렵고 맹지이며 고압선 저촉, 지분매각이라는 복합적인 제약 조건을 가지고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 목적보다는 개인적인 이용(전원생활, 임야 개발 등)을 위한 접근이 더 적합할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 소멸되나, 지상권이 인수된다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성 (장기적 관점)

현재는 맹지이고 접근성이 좋지 않으나, 향후 도로 편입이나 인접 토지와의 협의를 통해 개발 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

8.2. 자연환경

주변이 임야로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우, 전원생활 부지 등으로 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 25,649,880원을 기준으로, 물건의 지분 비율(약 1/5), 맹지, 고압선 저촉, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 제약 사항과 인수되는 지상권 등을 면밀히 검토하여 본인의 투자 성향과 목적에 맞게 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.