나이스옥션 법원경매 포항 2025타경375 [1] 경상북도 포항시 북구 기계면 학야리 796-3 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 등,
내벽 : 시멘트몰탈, 타일 등,
바닥 : 시멘트몰탈, 타일 등,
창호 : 페어글라스, 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(보일러실, 목욕장, 소매점 - 어래산온천)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등 되어 있으나 공사중단된 상태임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 건물은 신축중 사용승인을 받지 않고 공사 중단된 상태인바 공사진척도(공정율) 등을 감안하여 평가하였는바 경매 진행시 유의 하시기 바람.

물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 신축 중 공사 중단된 상태인바 공사진척도(공정율) 등 감안 평가.
건물만의 매각. 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립여부 불명.
옥탑 부분에 매각에서 제외되는 이동 가능한 물탱크 소재함.
이동가능한 컨테이너 1동, 판넬조 판넬지붕 조립식 단층 1동 소재함.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경375 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 기계면 학야리 796-3

용도: 목욕시설

감정가: 6,716,683,800원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 6,142.94㎡ (약 1,858.62평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 학야리에 위치하고 있으며, 주변은 대체로 농경지와 임야, 자연녹지 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 해당 지역은 포항 시내와는 거리가 다소 떨어져 있으나, 국도 제31호선과의 접근성이 양호하여 타 지역으로의 이동이 가능합니다. 학야리 지역 내에는 마을회관, 캠핑장 등이 소재하고 있어 지역 공동체 활동 및 여가 시설 접근성이 있습니다. 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 전반적으로 한적한 자연환경을 갖춘 지역입니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다. [cite: ]

등기부등본 상 현재까지 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소된 것으로 확인됩니다. [cite: ] 이는 경매로 낙찰받을 경우, 기존의 모든 권리 관계에서 자유로운 상태로 소유권을 이전받을 수 있음을 의미합니다.

임차인 현황으로는 한동욱님과 황재욱님이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. [cite: ] 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, 본건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립되는지 여부는 불명확하므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. [cite: ]

건물 자체에 유치권 등 미등기 권리 존재 가능성도 배제할 수 없습니다. [cite: ]

4. 상권분석

본건은 목욕시설(어래산온천)로 건축 중인 건물로, 해당 지역의 상권은 농촌 지역의 특성상 배후 인구가 많지 않아 상업 시설에 대한 수요가 제한적일 수 있습니다. 다만, 신축 시 완성된다면 지역 주민들의 휴식 및 편의 시설로 기능할 수 있을 잠재력은 있습니다. 현재는 공사가 중단된 상태로 사용 승인을 받지 못하였으며, 미완성 상태이므로 현 상태에서의 상업적 가치는 낮다고 평가됩니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 기계면 학야리 지역은 포항시 북구에 속하며, 주변으로는 농경지와 임야가 발달한 전원적인 환경을 이루고 있습니다. 생활 편의 시설에 대한 접근성은 포항 시내에 비해 다소 떨어질 수 있으나, 인근 마을 및 기계면 소재지 내에 기본적인 편의 시설(행정복지센터, 보건지소, 마트 등)이 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용은 버스 노선을 통해 가능하지만, 배차 간격 등을 고려하여 시간 계획이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로 공사가 중단되었으며, 신축 중인 건물입니다. [cite: ] 따라서 건축물 완공을 위한 추가 공사비 및 시간 투자가 불가피하며, 건축법 준수 및 사용 승인 취득 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물만 매각 대상이며, 해당 건물이 점유하고 있는 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다. [cite: ] 이는 향후 토지 사용에 대한 법적 분쟁을 야기하거나, 토지 사용료 발생, 혹은 토지 소유자의 요구에 따라 건물이 철거될 위험까지 내포하고 있습니다.

* 매각에서 제외되는 이동 가능한 물탱크, 컨테이너 1동, 판넬조 조립식 단층 1동 등이 현황에 포함되어 있습니다. [cite: ]

* 유치권 존재 가능성이 특이사항으로 언급되어 있어, 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: ]

* 건축물의 공사진척도(공정율) 등을 감안하여 평가되었으므로, 실제 공사 상태가 평가와 다를 수 있습니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본건은 목욕시설로 신축 중이던 건물이 공사 중단된 상태로, 건물만 매각되는 특수 물건입니다. [cite: ] 권리 관계상으로는 기존 채무는 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점이 긍정적이나, 미완성 건축물이라는 점과 토지 사용에 대한 법정지상권 성립 여부 불명확성이 매우 큰 리스크로 작용합니다. [cite: ] 공사 완료 및 사용 승인 취득에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 토지 문제 해결 또한 필수적입니다. 투자자는 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고, 추가 공사 비용, 법정지상권 해결 방안, 그리고 향후 상업 시설로서의 성공 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 미완성 상태의 건물이므로, 성공적으로 공사를 완료하고 사용 승인을 받을 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 기존 등기부 상 권리 관계가 모두 말소되어 인수 부담이 없는 상태로 취득 가능합니다.

* 지역 주민들을 위한 편의시설(목욕장, 휴게 공간 등)로 활용될 경우, 지역 거점 시설로서의 역할을 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,716,683,800원입니다. [cite: ] 그러나 공사 중단, 미사용 승인, 법정지상권 불확실성 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 실제 입찰가는 이러한 위험 요소와 향후 투입될 추가 공사 비용, 토지 관련 비용 등을 면밀히 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별적인 분석에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.