나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10548 [1] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리 소재 ""모화3리마을회관"" 북측 인근에 위치하며
주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4): 2필지 일단의 토지로서 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형의
토지로서 건부지로 이용중임.
기호(2,3): 각각 부정형 토지로서 ""도로""임.

인접 도로상태

기호(1,4):본건 토지(일단지)를 기준하여 서측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약4미터
내외의 포장도로에 접함.
기호(2,3): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)
(일부제한(200)), 장애물제한표면구역, 상대보호구역(2020-10-28)(교육환경
보호구역 설정 고시),〈추가기재〉건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른도로
(도로일부포함)


기호(2): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)
(일부제한(200)), 장애물제한표면구역, 상대보호구역(2020-10-28)(교육환경
보호구역 설정 고시).
기호(3): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 장애물제한
표면구역, 상대보호구역(2020-10-28)(교육환경보호구역 설정 고시).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물(2021.03.10)로서
외벽: 외장 석재 마감 및 스톤코트
내벽: 몰탈 마감 등
바닥: 바닥재 및 타일 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

가) 근린생활시설.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 4층(4.55㎡)은 옥탑부분으로 계단실을 위한 건축물로서 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10548 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 389

용도: 근린시설

감정가: 203,164,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.35㎡ (약 28.24평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물

건축일자: 2021년 03월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리 소재 "모화3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 토지는 자체 지반이 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형 및 부정형의 필지로 구성되어 있으며, 건부지로 이용 중입니다. 본 건의 토지(일단지)는 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 03월 26일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 15일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금

* 임차인: 강

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사대일환경

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024년 10월 14일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사모션파트너스

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022년 05월 09일

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리관계

* 소유권이전청구권가등기 (이윤진, 2025년 12월 05일 접수)

* 압류 (경주시, 2025년 08월 05일 접수)

* 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 추가 확인해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 근린생활시설 용도로, 주로 단독주택 및 다른 근린생활시설과 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 모화공단이 있어 산업 활동과 관련된 유동인구 및 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

주변 지역의 개발 현황 및 향후 전망에 따라 상권의 가치가 변동될 수 있습니다. 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 한 업종 또는 소규모 사업체 운영에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 경주시 주요 관광지인 보문관광단지, 황리단길 등은 차량으로 이동이 필요하나, 경주시 내 다양한 문화, 레저 시설 접근이 가능한 편입니다.

5.2. 주변 시설

* 인근에 모화공단이 위치하고 있습니다.

* 경주시 외동읍 지역 내에는 다양한 관광 명소 및 편의시설이 분포하고 있습니다. (예: 경주 동궁원, 경주월드 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 5,000,000원 인수 의무가 있습니다.

* 이윤진 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하여, 소유권 이전과 관련된 불확실성이 있을 수 있습니다.

6.2. 환경 및 안전 리스크

* 경주 지역, 특히 외동읍 일대에서 폐기물 처리 시설과 관련된 민원 및 사고 사례가 보도된 바 있습니다. 예를 들어, 경주시 외동읍 제내리의 한 폐기물처리시설에서 작업자 추락 사고가 발생한 사례가 있습니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 내 잠재적 환경 및 안전 문제에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서의 특이사항이나 유찰 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 위치한 근린생활시설입니다. 2021년에 신축된 건물로 상태는 양호할 것으로 예상되나, 권리관계가 복잡한 편입니다. 대항력 있는 임차인 1인이 존재하며, 소유권이전청구권 가등기도 있어 낙찰 후 인수해야 할 권리 및 잠재적 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 주변 지역의 산업 활동(모화공단) 및 과거 폐기물 처리 시설 관련 사건 보도 등을 고려할 때, 환경적, 사회적 측면에서의 추가적인 확인이 요구됩니다. 재매각 물건이므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금(500만원) 및 가등기 관련 리스크를 감안한 정확한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 신축 건물이라는 점과 근린생활시설로서의 잠재적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 주변 산업단지와의 연계성 및 지역 상권 활성화 가능성을 분석하여 장기적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 직접적으로 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 203,164,800원

* 인수 보증금: 5,000,000원 (임차인 김 )

* 재매각 물건의 이전 낙찰가 또는 최저매각가 동향

* 주변 유사 물건의 시세 및 임대료 수준

* 잠재적 리스크(가등기, 지역 특성 등)에 따른 가치 하락 요인

* 매수인이 부담해야 할 추가 비용 (취득세, 법무비용 등)

안전하고 합리적인 투자를 위해서는 권리관계 분석, 현장 조사, 시장 조사 등을 충분히 거친 후, 본 물건의 실질 가치와 예상 수익률을 반영한 보수적인 입찰가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.